中广信月天津国银大厦市场机会与物业优化建议详解.ppt

前紧后松，利于回款，我们提出今年如果销售回款1.4亿。 * 8月 9月 10月 11月 12月 1月 蓄客 蓄客 首推 加推 推盘顺序 　 开盘期 持续期 月份 8月 9月 10月 11月 12月 业绩目标 销售金额（亿） 1 1 推盘节奏 蓄客 蓄客 蓄客 开盘 持续 销售金额总计（亿） 2 回款金额总计（亿） 2*0.70=1.4亿 回款率70% * * 推盘方向自下向上，开盘策略以高带低，以商业产品挤压写字楼产品快速销售 如果11月份首次开盘建议主推底层区域写字楼及部分商业，总金额1.5亿左右。 推盘业态组合： 商业 明星写字楼 11月1日 …… 12月 11月30日 首次开盘期 推盘执行 * * 推盘方向自下向上，产品逐步升级，配合均价提升 12月1日 …… 月 首次开盘持续期 推盘执行 12月份建议推出中层写字楼产品及去化开盘时剩余产品： 推盘业态组合： 部分中层写字楼 商业 * * 产品进一步升级，支撑后期均价再次提升 3月1日 …… 4月 3月30日 二次开盘期 推盘执行 3月份开盘建议主推中高层写字楼及部分SOHO产品： 推盘业态组合： 中高层写字楼 SOHO产品 商业 * * 推出剩余产品，引爆市场 5月1日 …… 8月 7月 二次开盘持续期 推盘执行 12月份再次开盘建议主推2栋小高层、2栋高层： 推盘业态组合： 剩余SOHO产品 其他剩余产品 2011实现销售回款1.4亿元 快速销售带来一定的销售压力 目标回顾 2011年实现1.4个亿回款额意味着： 项目预计开盘时间为2011年11月，按70%回款计算，2个月销售1.4亿 现有市场是否支持我们销售回款？ * 区域典型案例去化情况 以目前海河CBD区域以天津环球金融中心为例，其总共75层，其中31—32层，51-52层设置空中大堂，70-71层设立空中观光会所，自2010年11月开盘以来，目前共去化写字楼共34层，合102000平米，平均每月去化速度为12750平米。 去化速度验证 是否有场地支持销售？ * 现场售楼处建议 销售期时本体正在进行改造，无法支持项目在本体进行销售。我们建议，届时选择较高端楼盘的底商或者酒店大堂等场地，以提升项目形象。 选择高端楼盘底商或酒店大堂 * 项目定位梳理 目标解析 营销策略总纲 营销执行细案 机会分析 价格策略 推盘策略 推广策略 本项目价值体系构建 外层价值 内层价值 地段：地处发展区域，扼守城市要道 配套：生活配套齐全、市政配套完善 交通：轻轨、城市主干道，交通便利 项目核心理念：“城市商务中心” 【以“城市动脉”为核心的价值扩展示意】 * 推广主线 推广原则： 借势宣传，强势营销 借势—政府—立体化交通，政策扶植 “城市商务中心”理念： 以 强势—产品—同区域产品差异化： 推广步调梳理 “津城轨道交通发展”及“政策扶植”引发社会话题 由社会话题，落地项目自身 项目多方优势呈现 全方位、多维度的市场推广攻势启动 蓄水期成功完成后，正式亮相 火爆销售再掀社会话题 多区域，多角度，多层面的“百花齐放”，项目持续放量 【STEP 1:前期市场预热】 在天津的主流媒体中，甄选一到两家，继续《津城轨道交通》专栏，接政府扶持政策，邀请政府、专家、学者、地产人士、社会领袖等人物撰写文章，有倾向性的转向对项目优势的传达与构建。 形式建议：——媒体专栏 以纸媒、网络（门户网、地产网、地产论坛）等连载转载。 媒体建议： 思考方向：借助区域内企业扶植政策，充分利用主流媒体资源，发挥名人效应，进行概念炒作，给予想创业或者想进入天津的企业一个新的希望。 论坛主题：政策扶植政策给区域带来的机会； 内容：政府等机构重申政策扶植等对企业的利好。 关键动作1 借政府牵头举办论坛活动，进行“政策扶植”的炒作 “新轨交通”——结合售楼处开放，自8月起通过专家声音宣传区域，宣传轨道交通带动区域的持续发展 规划部门、专家出版关于新轨带动区域发展探讨一书 “新轨交通”带来区域发展 关键动作2 深入阐释“轨道交通” 【STEP 2:项目理念及形象导入】 在成功的完成先期市场预热之后，快速的导入到对项目理念及产品的深入解读阶段，将舆论的热议焦点及时的转移到项目自身上来。 软宣+硬广 在项目的形象广告发布的同时，连带项目资料的深入解读性的软文和形象广告一同发布，做到软硬结合，既有形象的感召力又有理念的说服力。 形式建议： 诉求内容： 津城核心、商务中心 承载媒介： 除之前媒体的延续外，另增户外、网络硬广、现场包装、销售物料等。 【STEP 3:正常的地产销售程序启动】 项目正式开盘之后，项目的销售流程进入了平稳持续的正常流程之中。 通过有策略的多元化整合的宣传通路进行市场推介。 * 推广渠道 推广期间，渠道选择灵活实效，达到推