天津城铁大厦项目详解.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 中小户型 精装 城市客厅 服务式公寓 户型配比及面积划分： 公寓定位： 户型配比依据： 城市客厅的总体定位 参考市场上同类型产品主流面积配比，并弥补稀少产品的供给 客户需求角度，户型面积配比必须满足客户需求最大化 市场竞争角度，考虑到同市场同类产品的竞争 考虑面积对总价的影响 调整方向： 塔楼一和塔楼二:户型设计倾向于舒适户型，并调整塔楼二的建筑形态，自住与投资两宜，但更倾向于自住式客户。 塔楼三:倾向于紧凑户型，并提供酒店式管理，倾向于投资性客户。 * 产品定位方向 目前存在两个方向：基于规划、基于商业模式 方向一：微调。即在原有的规划成果下进行局部调整，如外轮廓线、户内结构、外檐立面等。住宅部分销售，精装修，均价为2.0万。 方向二：重新设计。即在原用地条件下方案重新设计，此设计前提为商业模式变化后，各类建筑形式的指标调整，涉及到住宅部分的重新定位（如楼座数量或外轮廓线发生较大变化）。 * 方向一：微调 住宅部分：对现有外轮廓线进行微调，定位为以注重功能性的相对紧凑类产品为主，功能定位为以二室为主，一室和三室为辅的较为丰富的产品线和客户线。产品分布应按功能性分楼座梯次集中安排，合理设计各个面积段房型的组合方式，让同等需求的业主居住在同等档次的楼中。房型设计尽量做到结构规整、轴线对称，突出客厅、主卧室、厨房的功能性。合理考虑通风、采光等要求。结构形式应充分运用剪力墙的设置，以减小室内的方柱。面积总数不减少。适当提高标准层得房率。 * 方向一：微调----住宅部分 轮廓线：维持原有楼型的面宽进深基本不变，微调建议： 层数：30层不变，标准层层数依据商业最终定稿层数为准。 相对优劣：塔一优，塔二良，塔三中。 塔一：标准层平面为583平方米，安排二室和三室为主，三梯5户或6户，三室不超 过140，二室不超过120，一室不超过65。 塔二：调整塔二的弧形轮廓线为方形，其南向水平线不超过塔一北向水平线。 标准层平面为668平方米，以二室为主，三梯7户或8户，二室不超过110， 一室不超过65。 塔三：调整为直线的L型楼体，考虑可否调整为J型镜像对称。标准层平面约720平 方米，以一室为主，尽量多安排一室，如规范要求不得超出户数，则在较 好位置安排二室，二室面积不超过120平方米，一室不超过65平方米。 比例：以实际摆布结果为准，初步测算面积比约40：50：10 * 方向一：微调----住宅部分面积比例 塔楼一 面积 平面套数 平面面积 层数 楼套数 楼面积 套数比例 面积比例 占总体比例 总房款 三室 140 2 280 27 54 7560 40.00% 47.86% 13.97% 280 大二室 120 2 240 27 54 6480 40.00% 41.03% 11.97% 240 一室 65 1 65 27 27 1755 20.00% 11.11% 3.24% 130 小计 117 5 585 　 135 15795 100.00% 100.00% 29.18% 　 塔楼二 面积 平面套数 平面面积 层数 楼套数 楼面积 套数比例 面积比例 占总体比例 总房款 大二室 110 2 220 27 54 5940 25.00% 34.38% 10.97% 220 小二室 90 2 180 27 54 4860 25.00% 28.13% 8.98% 180 一室 60 4 240 27 108 6480 50.00% 37.50% 11.97% 120 小计 80 8 640 　 216 17280 100.00% 100.00% 31.92% 　 塔楼三 面积 平面套数 平面面积 层数 楼套数 楼面积 套数比例 面积比例 占总体比例 总房款 小二室 85 4 340 27 108 9180 33.33% 43.59% 16.96% 170 一室 55 8 440 27 216 11880 66.67% 56.41% 21.95% 110 小计 　 12 780 　 324 21060 100.00% 100.00% 38.90% 　 合计 面积 平面套数 平面面积 层数 楼套数 楼面积 套数比例 面积比例 面积功能比 总房款 小计 80.2 25 2005 27 675 54135 100.00% 100.00%