中国商业地产开发战略研究经典详解.pptx

2010年12月;P2;P3;/关注市场和对手是战略中很重要的一部分，但这并不意味着你会赢/ ;P5;P6;P7; 2000年—2008年国内商业营业用房投资增速比较稳定，从当初的580亿元增长至3354.5亿元，增长6倍，平均每年保持增长15.４％ ～39.5％之间。可以看出国内商业地产已进入稳定发展期。 ;国内商业地产的快速发展与外部环境的改善密不可分：国内城市化进程不断深化、服务业的发展、商业地产融资渠道的多样，居民消费力的提升，都为商业地产的快速发展提供有力条件。;经济增长和工业、服务业的发展，带来写字楼的需求量，现代服务业发展和商业的丰富也带动了当地商业地产大发展，推动着商业地产的进程。现代服务业的迅猛增长，使整个商业消费链不断完善，在完善消费结构的同时，推动了商业地产的迅速发展。 ;商业地产投资规模大、投资回收周期长是地产开发投资的共性，但商业房地产对资金的要求更为突出，因此融资渠道的多样化对商业发展起到了积极的促进作用。 过去融资渠道：银行信贷 现在融资渠道：债务融资、权益融资、投资信托、保险基金;随着国内经济持续快速增长，居民购买力增强也在不断增强，2004年至2009年国内城镇居民人均可支配收入从不到1万元上升至1.7万，增长率将近一倍； 居民可支配收入的增加和对消费的提升，推动商业升级换代，促使商业地产向能级更大业态更丰富的综合体方向发展。 ;;;中国一、二线城市在经济实力、消费水平和商业发展水平等方面均占据领先地位，其商业地产市场的新格局正在加快发展过程中;受到经济持续高速发展、城市化进程加快等因素驱动，中国二三线城市规模和城市建设普遍面临升级的需求，商业地产规模进入放量扩展阶段;由于中国各地经济发达程度和消费发展不均衡，内陆多数城市仍处于二线以下至三线的商业发展水平，城市新的商业地产市场格局在逐渐建立之中;导致商业格局变化的主要驱动因素为：人口规模的增长、住宅房地产开发、交通系统建设和政策规划导向;;中国经济快速发展和消费者持续增长需求水平，与跳跃式、层次化、多元化消费需求，将直接推动商业地产发展;中国城市化进程和城市群联动发展步伐的加快是商业地产总量发展的另一个契机;随着中国中产阶级兴起所引发的消费者结构变化，将带来商业地产供应结构和质量的提升;随着中国金融体系的发展，逐步与国际资本市场接轨，为商业地产投资人、发展商和运营商提供了壮大发展的资本环境;而从开发商行为与市场经营模式来看，目前中国商业地产市场的发展整体上仍处于起步阶段;;国际成熟的商业地产开发以经过严谨论证的项目规划作为项目设计、招商的方向性指引，同时也是融资的重要依据;国内商业地产项目缺失规划环节，造成项目整体运作的盲目性;缺乏战略规划会造成项目的定位模糊、同质化严重以及项目不符合市场需求，最终导致出租率、收益率双低的后果;尽管部分开发商已经开始在设计前进行项目规划，但往往停留在租户组合规划和主力店选择上，依然无法真正建立清晰和有竞争力的市场定位;中国城市商业地产开发将由过去的单一模式向多种功能为一体的现代综合开发模式转变;P31;随着城市化进程推进，原本城市偏远区域已逐步成为城市副中心的区域，加之市中心区域土地越来越有限，市中心土地已成为制约一个城市商业发展的瓶颈。在这样背景下，商业地产的发展正从城中心向郊区发展。 ;随着中国宏观经济的持续增长和城市化进程的不断推进，城市人口聚集效应明显，城市居民收入和消费水平稳步提高，社会消费品零售额不断扩大，为商业地产市场迎来广阔的发展空间，市场规模稳步上升。 ;经过商业地产在国内多年的发展，不少开发商看到了以往出售商业造成产权和经营权无法统一的弊端，认识到商业地产价值体现在运营过程中的不断保值增值，已经慢慢开始采取“只租不售”方式自持物业，自行经营。 ;P35;城市化称之为城镇化、都市化。是指由农业为主的传统乡村社会向以工业和服务业为主的现代城市社会逐渐转变的历史过程； 具体包括人口职业转变、产业结构的转变、土地及地域空间的变化。 ;中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势。 目前中国城市化约在40%，正处在中期高速发展阶段；城市化的建设，将带动社会消费、产业、经济、人口等一系列的联动聚合，使整个社会经济发展呈现几何式增长。;中国城市化进程相对缓慢，城市化水平相对较低。从1949年的10.6%至2010年40%，增长不到四倍，比世界平均水平低15%，比中等发达国家低27%，比发达国家低47%。预计2025年增长至50%。;我国从80年代开始加快了城市化建设步伐，在过去的20年里，城市化发展取得了长足的进步。 在东部，以上海为龙头的长江三角洲城市带， 以北京、天津为中心的大北京都市圈； 以香港广州为核心的华南城市带正逐渐形成未来我国城市框架的基本格局。 ;P40;随着我国