鞍山新兴·盛仕广场项目市场研究及策划汇报(9页)分析报告.ppt

推广要点：复合型项目的推广在于节奏控制，通过前瞻性把控确保项目推广成功 基于安全性 基于利润率 基于品牌性 市场整体看淡前提下，启动期开发强调风险控制，控制入市规模。后期保证开发留有随市场变化快速调整的弹性。 项目强调“新城市主义”理念，突出与市场项目差异化；以品质形象入市，强调产品品质感；开发过程中确保品牌策略的延续，通过产品升级及配套亮点逐步释放，瞄准客户价值敏感点持续发力。 开发中期依据市场反映，适度升级高附加值产品，起到承前启后作用，实现溢价。 本项目的特殊定位，为其创造了区域内无可比性的先决优势，已拥有市场先机，但由于整体区域的规划仍处于发展状态，远期集中型商业的不断涌人，以及各种形态的住宅产品陆续投入开发建造，竞争环境依然不容乐观。想要取得市场的主动权就必须运用一套为其度身打造一套整合推广通路，方可在同类市场上脱颖而出，奠定胜局。 ·营造有品味售楼处，以品质打动客户。?? ·以创新科技材料和园林精装，区域内综合品质无可替代。?? ·细节塑造,拼细节。 ?? ·优质的产品应该匹配良好的价格。 在当前房地产诸多不确定因素环境下： ·项目作为企业现金流滚动发展的战略高度处理。 ·打短平快策略，快进快出，一方面通过项目热销，进一步加强易和品牌形象，更为企业可持续发展夯实基础。 ·通过对项目不同物业类别的有序推出以及专业的销控、价格策略。达到项目形象最佳化、企业利润最大化的终极追求。 `市场试探的多角度运用 层层推进 优质优价 住宅整体营销策略： 快进快出 造势、展示、控制、应变 成功推广关键词： 全城瞩目的售楼处 开盘前事件宣传效应最大化 促销吸引 展示和形象不断丰富 活动和事件营销强势启动 价格提升速度、销售节奏、宣传频率、现场展示形象 提升产品层次的变化 及时适应市场变化、调整项目应对策略 蓄 势 激 发 调 控 策略战略要诀： 快、狠、准?? 核心目标：在营销上引领客户居住需求、引领市场 实现计划套的销售目标 为后期销售奠定良好基础并最终实现项目溢价 ?? 1、如何在短时间内建立高认知度？?? 2、如何在开盘后使项目在短时间内达到热销？?? 3、如何通过营销使项目建立市场影响力并保持持续销售？?? 4、如何在保证热销基础上实现最终溢价 5、如何在目前尚不明朗的市场上拔得头筹 快速建立第一形象、强势推广、极致展示、精准渠道、圈层拓展 6、杰博思自身优势 商业销售成功关键词 1、品牌主力店入驻 2、推广手段 3、丰富营销经验 4、丰富招商品牌资源 5、客户资源 第一原则：传播效应的核心——轰动性（营销活动） 第二原则：品牌效应的核心——品质感（ 视觉表现） 第三原则：口碑效应的核心——执行力（ 营销执行） 推广策略总原则 项目节点分析安排 工程节点线： 2009年 2010年 7月 10月 12月 项目地上三层 10月 项目正负零完毕 12月 11月 写字间外立面完成 公寓、住宅、公寓全部交竣 2010年 高层全部封顶 6月 商业、不夜城部分完毕 销售节点线： 2009年 2010年 8月 项目前期蓄水 3月 8月 10月 现场售楼处使用 住宅开盘 公寓开盘 10月 6月 8月 写字间租赁 后期续销 2011年 12月 5月 商街开盘 项目节点分析安排 项目推广节奏： 3月 6月—12月 3月—9月 10—12月 形象期 强销期 持续期 尾盘期 前期形象导入，引起市场认知 项目公寓部分卖点诉求，强势推广，扩大营销。 结合项目销售情况及销售问题，制定针对性推广策略，维持热销 针对难点房源，实行有效营销策略，顺利去化滞销房源。 2010年 2011年 5月 开盘期 项目整体包装物料准备，宣传品确定 开盘 2009年 8月—12月 蓄水期 形象入市 前期形象导入，引起市场认知 项目节点分析安排 项目推广手段 住宅产品部分： 媒体推广为主，活动推广为辅。 项目前期形象入市及强势热销阶段，主要以媒体推广为主。 项目进入销售持续期，主要通过活动及现场进行营销推广。 写字间产品部分： 直销推广为主，媒体推广为辅。 写字间的推广模式与公寓、住宅及商铺等产品有所不同，在营销推广渠道方面偏向于直销。直销推广模式主要用于高档存正的写字楼，在推广阶段中也需要媒体广告宣传进行辅助，同时活动多以政府性质或公益活动为主。 项目推广手段 租售并举 主力店招商先行 项目推广手段 商业产品部分： 推广周期 启动期 提升期 成熟期 溢价期 开发节奏 关键 动作 要点 竞争空间 策略原则 控制启动规模； 强化启动期品牌 展示； 市场主流产品。 产品升级； 巩固项目形象。 配套逐步升级， 完善生活体系； 强化项目特色