大唐·滟澜山汝州市场调查教程.ppt

项目 占地面积 建筑面积 月均销售量 市场存量 成交均价 项目销售情况 万基花园 150亩 18万方 30套 0.2万方 起价3600，最高价4200，均价3900 处于尾盘 华予·金城 55亩 12万方 21套 2.5万方 3850元/㎡ 二期去化60%，6#、7#、8#楼在售 福地国际花园 180亩 22万方 16套 7万方 3700-3800元/㎡ 全部打开销售，二期70% 蓝钻名居 30亩 6万方 14套 2.5万方 3800元/㎡ 8#楼目前进行认筹 阳光嘉苑 70亩 12万方 　 13万方 未定正在认筹，预计3000元/㎡ 一期推出7栋多层 鑫源御香山 60亩 9万方 18套 7.3万方 高层均价3600元/㎡，洋房4000元/㎡ 一期一批销售80%，一期二批正在认筹 凤凰城 45亩 11万方 22套 5.5万方 3750元/㎡ 7#、9#、10#楼在售 飞亚飞 50亩 10万方 14套 5万方 均价3600元/㎡ 全部打开销售 清华苑 32亩 5万方 7套 4万方 成交均价3650元/㎡ 2#、3#、7#楼销售到目前为止销售50套左右 共计 672亩 105万方 142套 47万方 7、营销推广 与省内同级县域市场相比，营销推广水平有限，可选用的渠道也有一定性质的限制； 随着后续高标准项目的投入市场将整体营销水平有所提升； 销售人员整体素质不高； 8、媒介渠道 主要媒体为户外、跨街、道旗、单页、短信、飞播、广告车、电视广告等。 汝州房地产市场总结 Part 4 项目建议 大唐滟澜山现状分析 1、推广 汝州主要推广渠道为户外、跨街、道旗、单页、短信、飞播、广告车、电视广告等； 但目前本项目推广渠道主要靠单页与其他楼盘多样的推广方式相比推广力度明显不够，导致项目来访不足给项目销售带来了很大困难。增加推广渠道，加大推广力度势在必行； 2、价格 汝州主流项目价格都在3600-4000元/㎡，本项目虽品质较高，但区位相对较差，均价3600-3700仍有偏高，市民对此区域心里价位在3550元/㎡左右。 3、客群特性 由于汝州购房者地缘性强，基本选择原来居住区域。其次汝州购房者最看重地段，项目品质其次；本项目所属区域尚属汝州市民心中陌生区域，造成本项目去化困难。 汝州外出务工人员较多，返乡置业客户较多，返乡置业客户区域抗性较低。项目应当在重要返乡节点多做文章，做一些大型活动，吸引返乡客户。 大唐滟澜山现状分析 4、产品分析 110-130㎡之间的三房户型居于市场主导地位，但是80-100㎡之间的小户型占比 正在逐步加大；但本案一期产品面积相对市场较为单调、面积较大； 产品品质（建筑风格、赠送面积、一梯一户等）在市场上是屈指可数的，因此下一步利用样 板间让客户直观感受产品，充分展示产品优势； 5、市场存量 目前市场上现有存量约有47万方，按照市场年去化量19万方推算，在市场投放量不增加的请需去化2.5年。 大唐滟澜山现状分析 6、市场去化 市场年去化量在19万方左右，按照市场户型均值125平方来算，年去化1520套，目前市场在售项目约有9个，每个项目年均去化190套； 根据区域、项目品牌、入市时间等多重因素的影响下，市场呈现出： 市场标杆产品：万基月均去化量在30套左右； 市场领跑者 ：华予·金诚、凤凰城、福地国际花园月均去化量在22套左右； 市场跟随者 ：福地飞亚飞、蓝钻名居月均去化量在15套左右； 市场补漏者 ：瑞华清华苑、小产权月均去化量在10套以内； 建议：本案在制定目标任务时要以市场为依据，应在自身的基础上拔高；如在短期内超越万基难以达到,追赶凤凰城、华予·金诚在目前的基础上是压力极大的; 本案近期来电来访 名称 4.7-4.13 4.14-4.20 4.21-4.27 4.28-5.4 5.5-5.11 来电 10组 28组 7组 6组 8组 来访 4组 8组 39组 34组 26组 在营销中心开放之前到访量日均1组，营销中心开放后到访量为日均5组，人数的增长多为活动后预热的延续，目前的客户到访量难以支撑每月销售25套的任务； 为进一步提高来电来访量我们制订了以下营销策略及排期 户外、跨街：以昭示性好、人流量较大的为主（火车站、市标、汽车站）； 道旗：以项目周边主干道为首选，起到引导作用； 电视广告：做到精简、高频次； 车体广告：以量为主（三轮车、出租车）； 短信：短信车与平台短信相结合； 夹报：在临近重大节点是使用； 派单：市区一周三次，每次10人；乡镇一周两次，每次6人；重大节点前两天加大宣传力度； 渠道建议： 电话营销 目的：引入电话资源，丰富资料库扩大客户接触面积，弥补来访不足的劣势； 形式：通过购买超市、联通营业厅、移动营业厅、同行的客户资料，进行电话回访； 推广