江苏淮安琥珀美墅别墅项目营销推广摘要.ppt

第二波：琥珀美墅，别墅生活的完美范本——亮相升温期，解读英伦风情高尚生活元素 （8月） 宣传别墅生活标准，树立琥珀美墅是别墅生活完美范本的概念。 售楼处开放，接受预定 别墅生活的完美范本 别墅生活标准梳理（紧接案名导入阶段自然连接第二阶段） 原乡美墅生活的宣传已经让淮安认识了项目，接下来要做的就是确立项目在淮安超越一切的地位。 通过别墅生活标准的梳理，确立琥珀美墅“别墅生活完美范本”的地位，使对别墅生活有所向往的人都来看看，截杀其他项目客流。 报纸硬软广告 软硬广告结合展开楼盘宣传；配合预定认购，软硬广告开始宣传。 生活篇;价值篇;尊贵篇;优雅篇;发展篇等等 英伦风情摄影征文活动 在报纸媒体上展开英伦风情摄影征文的活动 宣传英式生活的魅力，带动全社会的关注和参与 为开盘的活动做足准备 第三波：93席英伦原乡美墅，礼献淮安 （到了，别墅生活新时代）——持续升温沸腾期，体验英式别墅生活 （9月-----开盘） 93席英式原乡美墅 持续升温公关活动 1、“英式别墅生活体验周” 2、英伦风情摄影征文活动 持续升温期广告宣传： 全面启动车体广告、户外广告、网络广告等非常规媒体。 产品解析：1、规划篇 2、地段篇 3、环境篇 4、配套篇 5、建筑篇 、6、物业篇 持续升温期——认筹活动 原则：高调，但不急迫。 开盘期——报纸硬广告宣传 1、发布预开盘广告，公布x月XX号开盘，及开盘价格优惠价接受预定 2、《93席原乡美墅，礼献淮安》等开盘硬广告，x月XX号开盘以开盘价发售 3、别墅时代——开盘引爆淮安别墅市场（具体的可根据销售的做些热销新闻的炒作） 媒体营销策略 大众媒体 主要采用淮安地方大众报纸媒体资源，大众媒体，户外广告，进行高空的概念宣传，塑造品牌及产品概念。 小众策略 针对消费区域内的DM派送、海报张贴； 针对性的楼盘巡展、公关促销活动等媒体配合运用。 主题下的推广与传播框架 大众传媒 广告诉求 舆论诉求 形象诉求 区位 建筑设计 私属会所 软文报道 新闻报道 现场包装 销售中心 户外高炮 小众传媒 渠道锁定 非渠道锁定 销售 现场 各大学校 各大商会 银行VIP 私企业主 证券大户 户外广告——营销主线，贯穿整个营销周期。用于有效客户大流量路段，投放标志户外广告，迅速截流客户； 报纸——利用淮安最主流报纸的市场影响力，结合营销节点投放大版面，迅速抓住高端客户眼球； 网络——主流网站的软文炒做，增加业界的关注度，有效吸引业内人士，建立广泛的口碑传播网。 大众媒体运用 小众媒体运用 DM直邮——直击客户。详解产品，通过对别墅生活的详尽描述，缩短项目与消费者之间的心理距离，实现有效预定客户的锁定； 活动——利用公关活动及SP活动，以事件为手段，使消费者产生放松心理，进行隐蔽、有效的传播。 公关活动建议 我们的项目不同于一般的住宅，它不仅仅是生活场所，更是身份的象征。因此，公关活动应策划高端、符合智富阶层文化底蕴及彰显身份追求等要求。 一、贵宾卡促销活动 活动：办理贵宾卡折扣活动 地点：售楼处 目的：前期蓄客，初步试探市场对本项目的反应，为开盘做准备 二、开盘活动 活动：英伦风情摄影征文活动颁奖 地点：项目现场 目的：一等奖可以奖励全家英国7日游，一方面借此对项目进行炒作；另一方面进一步宣传英式别墅生活的魅力，提升项目的品牌地位 三、英伦风情酒会 活动：周末邀请客户出席酒会 地点：项目销售中心 目的：加强与客户之间的良好沟通，为软文推广做铺垫；强调英式别墅生活的韵味，凸显项目的不同之处 四、情定美墅 悠游世界 活动：凡认购7日内签约客户均可享受制定旅游套餐一份，一次性付款更享受全家英伦游 目的：活动切合了现时大众的心理需求，自然对消费者产生不小的吸引力。同时可以增加项目的回款力度 销售阶段 传播渠道 费用预算（%） 蓄水期 网络、纸媒、围档、户外及基本销售道具 28% 强销期 网络、纸媒、户外、论坛、DM、短信 38% 持续期 网络、纸媒、户外、论坛、DM、短信 34% 合 计 100% 鉴于开发商后期项目推广及品牌落地，应考虑加大推广力度，提高推广费用比例，所以暂建议推广费用比为1.3%—1.5%（仅供参考，不作为最终确定的营销费用） 推广费用建议 销售策略 价格怎么开？ 不要低姿态，多度低开问题很多。 也不建议走纯高端路线，会让人嗤之以鼻。 平开高走是正道！ 5000-9000，停在哪个点上，取决于怎么做、怎么说。 毕竟只有30亩，做不出花来； 毕竟属于别墅，比周边高层多卖30-80%都可以理解。 节奏怎么控？ 竣工完成95-100%； 首期先推20-30套，一个月内售罄；（金秋） 紧跟30-40套一个季度内售罄；（年前） 其余整体推，竣工前售罄。（暖春）