某上市地产成本前置与设计阶段的成本规划及优化要点分析.ppt

第一节 房地产项目开发的特征 第二节 房地产企业设计管理的 设计变更签证率—说明 影响因素 第三节 精细化市场需求下的规 范化设计管理体系 第四节 在项目研发过程实现成 本优化的“重点专业地带” 总包（主体） 施工图周期短， 工作量大， 分包（单项） 施工图周期充裕、 工作量较少， 1. 项目成本控制的理念 2. 如何制定“目标成本” 3. 流程与计划 4. 论证拿地阶段 5. 规划方案阶段 6. 建筑方案阶段 7. 部品材料选用 8. 景观方案 9. 施工图阶段 10.其它途径 发生变更的几率大、 变更的费用额较大， 重点把控。根据行业平均 水平并结合各子公司现状 发生变更的几率小、 变更的费用额较少， 不做硬性规定，每期开 发完成后作统计，作为 第五节 设计管理通病与案例分 ，将目标值定为？ % ， 项目设计总结后评估。 析 ? 第一节 房地产项目开发的特征 第二节 房地产企业设计管理的 影响因素 案例---设计变更签证率控制 第三节 精细化市场需求下的规 根据万科集团财务部2003年对9 范化设计管理体系 个城市, 14个项目的统计, 变更签证造 第四节 在项目研发过程实现成 价为38.04元/平米,总额约7472万元. 本优化的“重点专业地带” 1. 项目成本控制的理念 2. 如何制定“目标成本” 3. 流程与计划 4. 论证拿地阶段 5. 规划方案阶段 6. 建筑方案阶段 7. 部品材料选用 8. 景观方案 9. 施工图阶段 10.其它途径 若建安成本按950元/平米计，则 失误率为4%。 据统计国内公司由设计失误所带来各 项目设计变更占总建造成本的3-10％，其 中重复性错误占相当比例。 第五节 设计管理通病与案例分 更签证累计统 析 情况 公司地产在施工的10个项目设计变 更、洽商超合同金额10%或未超合同金额 10%但超100万元事项统计，目前增加费用： 建面单方约为52（元/平米），超出了标 杆企业的控制水平。 第一节 房地产项目开发的特征 第二节 房地产企业设计管理的 影响因素 任何开展对施工图阶段的成本控制？ 第三节 精细化市场需求下的规 范化设计管理体系 （一）设计管理 第四节 在项目研发过程实现成 本优化的“重点专业地带” 1、提高全员成本意识 （1）部门间密切协作 1. 项目成本控制的理念 2. 如何制定“目标成本” 3. 流程与计划 4. 论证拿地阶段 5. 规划方案阶段 6. 建筑方案阶段 7. 部品材料选用 8. 景观方案 （2）明确结构工程师职责 2、加强对设计公司的管理与协调 （1）设计单位的选择与合同管理 （2）项目攻关 （3）做好与设计人员的沟通 9. 施工图阶段 10.其它途径 第五节 设计管理通病与案例分 （4）落实奖惩措施 （5）开展设计公司间的交流与竞争 析 第一节 房地产项目开发的特征 第二节 房地产企业设计管理的 影响因素 设计成本对于一个项目整体而言，只是其中很小的一部分。 相对而言，由于设计单位技术水平的高低、出图质量的好坏以及 第三节 精细化市场需求下的规 范化设计管理体系 设计配合的积极程度而给项目整体工程造价带来的影响则要大的 多。因此设计单位的选择应主要依据其设计水平而非收费的高低。 第四节 在项目研发过程实现成 本优化的“重点专业地带” 在设计单位的选择过程中，对于项目主要设计人员的选择尤 为重要。主要设计人员的水平将直接影响设计成果的质量，因此 1. 项目成本控制的理念 2. 如何制定“目标成本” 3. 流程与计划 4. 论证拿地阶段 5. 规划方案阶段 6. 建筑方案阶段 7. 部品材料选用 8. 景观方案 9. 施工图阶段 10.其它途径 对设计单位的选择首先应为对该设计单位中主要设计人员的选 择，以确保最终设计成果的质量。 在设计合同中，可以增加要求设计公司提供有关合理设计、 控制造价、方便施工及管理的各类建议的条款，尽可能从项目初 期的设计阶段开始，就对成本有所控制。 第五节 设计管理通病与案例分 析 第一节 房地产项目开发的特征 第二节 房地产企业设计管理的 影响因素 3、建立管理程序与制度 第三节 精细化市场需求下的规 范化设计管理体系 （1）完善甲方设计标准 第四节 在项目研发过程实现成 本优化的“重点专业地带” （2）坚持设计全过程优化 （3）建立专家会议评审制度 1. 项目成本控制的理念 2. 如何制定“目标成本” 3. 流程与计划 4. 论证拿地阶段 5. 规划方案阶段 6. 建筑方案阶段 7. 部品材料选用 8. 景观方案 9. 施工图阶段 10.其它途径 （4）内部审核制度化 第五节 设计管理通病与案例分 析 第一节 房地产项目