南昌城泰瑶湖要点分析.ppt

建筑外观公建化，体现挺拔感，同时使用大量的玻璃立面，突出都市感、现代感 划铺、销售方式灵活 1、2层铺面复式结构自成一体出入便利，2由外部扶梯直接进入；1层带动2层以上楼层整体销售 根据需要，客户自由组合，就为经营带来更大的灵活性，做得好，就把周围的铺面合并过来，做大；或者再隔一下，变得更小，而这样的灵活性又会带来更多的变数，更多样、个性更丰富。 铺铺朝街 直通街概念。人行道延伸进去的建筑，建筑里面有广场、展馆、小店 与环境亲和、融合的街区代表 对环境作出贡献的同时也得到环境的回报 1、要提升社区整体价值 进一步提升整个社区高端形象，为项目高端住宅增值 2、社区物业管理酒店化、迅速建立品牌 酒店管理公司可以介入本项目住宅物业管理、公寓部分物业管理以及会所管理，物业管理酒店化、品牌化，提升价值 3、控制规模，控制投资 尽量控制酒店规模，控制总体投资，以免前期项目成本投入过大，影响项目现金流 4、招商先行，前期确定酒店管理公司 提前确定有入驻意向的管理公司，最好是引入国际知名酒店管理公司，有利于提升整体形象 酒店规划原则 1 用来珍藏的房子——Boutique酒店（超明星） Boutique Hotel (精品酒店)Boutique Hotel (精品酒店) 是指那些规模小而提供贴身服务的酒店，每间均有其特色设计。最具代表是铜锣湾的JIA，是亚洲间由法国着名设计师Philippe Starck设计的精品酒店，单是欣赏家具都已经是享受。 SOHO公寓 酒店 酒店承载着项目城市化的责任与角色，提升项目的城市化外向型功能--因此，立面需极具想像力和感染力 酒店装修 每一层，有一个色调主题，每一个房间，有一种风格 创意门牌号 具体装修标准可根据签约的酒店管理公司要求进行打造 不同艺术大师设计风格的专业装修设计，将每一个空间演绎得淋漓尽致 马德里Puerta America 酒店装修建议 艺术样板 新加坡New Majestic Hotel 酒店特色 打造南昌第一家提供游艇服务的酒店 将游艇俱乐部与客户酒店权益结合起来，使酒店成为具有多功能的特色酒店。 公寓定位 1、打造舒适型公寓，以产品创新引领南昌市公寓的升级 2、以空中院落的形式创造适宜居住和SOHO的创新公寓产品 3、建立2栋LOFT商务公寓，通过赠送面积的方式保证销售速度以及资金回笼 4、提供高附加值的物业服务，解除客户的后顾之忧 都市院风景+LOFT 精品服务式公寓社区 （service apartment） 2 游离客户群 重点客户群 核心客户 重要客户 偶得客户 投资客户 置业特点： 关注所在区域升值空间 关注产品总价 不过分关注使用功能 有多次置业经验，相对理性 自住客户 置业关注点： 偏爱配套完善、交通便利的地段 可以承受的总价区间不高 户型实用，采光通风良好 看重周边教育资源 其他客户 公寓客户定位 每六层建立一个共享空间——公共院落 每户大阳台——私有院落 小户型也有绝佳的风景 公寓亮点1——空中造院，都市院风景 公寓亮点2——精装公寓，小户豪宅 赠送精装修：交房可立即入住，无需耗时耗力自行装修，即可享受高品质豪宅。 其中商务公寓可不带装修，便于后期拓展其功能 1、代租、代管服务； 2、家居清洁及家务助理服务； 3、干湿洗熨服务； 4、安排电召的士服务； 5、租车服务； 6、筹办宴会及到会服务； 7、定时唤醒服务； 8、代为订餐、送餐服务 9、小区智能增值系统：VOD视频点播小区通告 10、安全防范系统 分设必选服务菜单和可选服务菜单，为业主提供高端服务的可能。 酒店服务式公寓具体内容 公寓亮点3——精品酒店服务式公寓 LOFT公寓亮点——创新户型，附送实惠 层高4.9～5.2米，上下两层复式户型。买一层送一层，增加附加值 营造丰富空间形式，方便商务办公；同时空间灵活变幻，具有趣味性，吸引时尚人士和品味人士 单体建议 建筑立面 平面布局 户型设计 公共空间 立面建议 尽可能多的平层面积，做足容积率 保证采光，弱化朝向；尽量将中大户型排布在南向 尽量做到中大户型通透 考虑对于景观的最大化利用 单体建议 建筑立面 平面布局 户型设计 公共空间 平面布局原则： 平面布局建议 3梯16户 3梯18户 城市主场——条形结构 3梯12户 重庆金阳.罗马假日——核心筒结构 单体建议 建筑立面 平面布局 户型设计 公共空间 平面组织案例 平面组织参考 市场需求 观点2：区域内企业、大专院校数量众多，但高端办公需求不足，中低端办公存在一定市场 高新区的企业有很多，但这类企业在厂区内自己建有办公场地，对外办公的需求比较少。但有些服务型的小企业还是有需求的，像上个月，光我们铺经手的租赁单就有5家，但都是些小企业，租金很低，有10多块的。再说租金高了这些小企业也租不起。 中介