重庆_协信集团全国城市进入策略研究要点.ppt

协信集团全国城市进入策略研究 谨呈:重庆协信控股(集团)有限公司 协信对于本次研究的要求 世联对于本次研究目的的理解 围绕研究目的，项目组成员在持续一个月的工作中进行了大量的数据收集与相关研究 世联的研究思想（1/2） 世联的研究思想（2/2） 世联的研究思想： 以全国范围的城市等级划分为基础，结合协信集团自身的企业战略发展要求，进行初步的城市筛选； 通过房地产市场上升潜力的系统研究，选择在房地产市场价值实现潜力高，房价满足快速上升条件的城市进入； 根据高潜力市场的进入性条件与所在区域的潜力条件，判断聚焦区域； 借鉴成功企业的发展经验，结合自身条件最终确定进入的目标城市 世联的研究方法：七次筛选确定目标城市 我们的研究范围集中于中国已经形成及即将形成的十七个城市群与城镇密集区 什么是城市群 城市群（城市带、城市圈、都市群或都市圈）指以中心城市为核心，向周围辐射构成城市的集合。城市群的特点反映在经济紧密联系、之间的产业分工与合作，交通与社会生活、城市规划和基础设施建设相互影响。由多个城市群或单个大的城市群即可构成经济圈。 为什么以城市群作为研究范围 城市群是区域经济的主要划分单位； 城市群是国际竞争的基本单位 ； 城市群能够反应城市之间的有机联系与功能分工； 城市群划分标准 根据国家十一五规划及地方规划的划分标准，将中国大部分城市划分为17个城市群及城镇密集区 根据经济总量水平，我国城市群明显划分为四个等级 一级城市群经济总量达到10000亿以上，包括：长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、山东半岛城市群； 二级城市群经济总量在5000~7000亿，包括：辽中南城市群、川渝城市群、中原城市群、海峡西岸城市群、湘中城市群； 三级城市群经济总量在2000~3000亿，包括：关中城市群、长江中游城市群、哈大齐城市群等； 经济总量2000亿以下为四级城市群 成熟城市群（以美国五大湖城市群为例）内部城市根据等级与分工可划分为：区域中心城市，区域次中心/功能性中心城市，功能增长型城市，卫星城等 美国五大湖城市群简介 美国大湖城市群（芝加哥-匹兹堡城市群）是世界六大城市群之一，拥有成熟完整的内部城市等级结构； 大湖城市群分布于美国中部五大湖沿岸地区，东起大西洋沿岸的纽约，西沿五大湖南岸至芝加哥，其间分布有匹兹堡、克利夫兰、托利多、底特律等大中城市以及众多小城市，城市总数达35个之多。 我国城市群内部城市划分——一级城市群 我国城市群内部城市划分——二级城市群 我国城市群内部城市划分——三级城市群及以下 根据城市经济总量与人均财富水平，将城市群中的代表城市进行等级划分与排序 以我国最为成熟的两大城市群内城市的经济水平等级作为划分标准，将城市分为顶级城市、一级城市、二级城市与三级城市 以目前中国最为成型的城市群为标杆（长三角、珠三角），建立城市等级划分标准 顶级城市划分：上海、深圳、北京、广州四个城市的经济水平均超过5000亿元，明显高于全国其他城市，划分为顶级城市 一级城市划分标准：两大城市群中区域次中心及区域功能性中心城市的平均经济水平（GDP在2000亿以上）； 二级城市划分标准：两大城市群中区域重要增长型城市的平均经济水平（GDP在1000亿以上）； 三级城市划分标准：GDP在1000亿以下 中国代表城市梯级模型 同一级别城市中，根据城市在城市群中的功能等级细分为区域中心城市（即各城市群中的中心城市）和区域重点城市（包括各城市群中的次中心城市、功能性中心城市、功能增长型城市），以反映各城市影响力差异； 同一级别城市按照人均财富水平（人均可支配收入）进行排序，以反映购买力差异； 城市发展阶段与进入建议 世联的研究方法：七次筛选确定目标城市 协信集团对城市选择的要求 目标与要求的分解 满足协信要求的备选城市 满足要求的城市： 顶级城市； 一级城市中的区域中心城市与功能性中心城市； 二级城市中的区域中心城市与区域次中心城市； 三级城市中的区域中心城市； 具有与重庆直达的航线或就近的城市拥有机场； 当地或周边城市有良好的高等学府； 资本密集度高。 世联的研究方法：七次筛选确定目标城市 城市房地产市场价值实现潜力判断：城市人口密度与城市人均财富水平 计算说明： 城市人口的统计数据包括全市总人口、市区人口、户籍人口、常住人口等数种统计，在本次计算中主要采用市区常住人口的统计数据（常住人口更能反应真实的房地产需求），少数城市因缺少统计数据，采用市区户籍人口进行计算； 城市总面积包括众多山体、水体、耕地等不可建设面积，不符合房地产用地建设的真实情况，因此采用城市的建成区面积作为计算指标。 备选城市的城区人口密度划分 人口密度级别 A类：稠密城市——城市建成区人口密度达到20000人/平方公里以上 B类：高密城市——城市建成区