重庆万州城市商业机会研究及拿地策略建议_世方商业地产2013年149p要点.ppt

世方商业地产顾问机构 产品策划及顾问部 2013年8月 期待展示世方更多专业 * 项目南侧，厦门大道两侧分布有加油站、便利店、渝北农资配送中心、及沿街的汽配街。 项目周边商业氛围较为一般，配套商业主要分布在厦门大道的两侧，环境较差，远离商业核心，档次较低。 意向地块资源条件分析——商业环境 * 区域现状 区域规划 主要项目 商业体量 商业现状 消费人群 万州双河口汽车站，万州火车站，城市交通枢纽 万州未来的商贸物流中心之一 光彩大世界 主要项目商业体量达到6万㎡ 中端专业市场 城市中端消费人群 意向地块资源条件分析——小结 项目意向地块所在区域为城市交通枢纽，区域未来消费能力和经营情况值得看好，但目前该区域的专业市场的发展也给区域商业带来竞争压力 董家物流园：项目总规划面积3000亩，项目总投资70亿元。其中950亩，将建设小商品批发市场、家居建材馆、现代商务中心及配套商住区，目前进展情况为：正着手该项目的前期准备工作，土地已上报重庆市移民局等待批复，有望今年开工。（注：开发公司为浙江企业） 火车站综合商贸城：据从政府得到消息称，目前上海一家土地开发公司将在火车站附近建设600亩的综合商贸城，目前具体情况尚不得知。 江南新区零售商业中心：据从政府得到消息称，近期将在江南新区规划以金融为核心的商业中心，具体土地出让情况，政府部门有待进一步进行规划。 红星美凯龙：2010年，据悉红星美凯龙经入驻江南新区的滨江一号，但2年多过去了，一直没有消息，具体真实性已不可考察。 汽车广场：在观音岩，消防总队对面建设一汽车广场，实际为住宅项目。其占地5000㎡，住宅4万㎡，汽车广场1万㎡，其中一层为名车展示，只在负一层或者二层规划汽配市场，体量较小。 根据从政府方面得到相关信息，目前万州规划有三个比较重大的项目：董家物流园、火车站综合商贸城及江南新区零售商业中心。 董家物流园（3000亩） 火车站综合商贸城（600亩） 江南新区商业中心 竞争项目分析——竞争概况 * 汽修汽摩配市场一览表 市场名称 地理位置 市场规模 商户数量 开业时间 租金水平 经营现状 诗仙路汽配街（沙龙路一段） 万州沙龙路一段 1848㎡ 59户 2000年左右 10—27元/㎡/月，80%为物业自持 良好 观音岩汽配街（沙龙路二段） 万州沙龙路二段 1.3万㎡ 149户 2000年左右 25—35元/㎡/月 良好 周家坝天子路汽配街 万州周家坝天子路 5511㎡ 106户 2001年左右 30—40元/㎡/月 良好 厦门大道汽配街 万州厦门大道 1300㎡ 31户 2006年左右 20—25元/㎡/月 一般 注：市场规模统计数据为实际经营面积 * 汽修汽摩配市场调研小结 市场分布极为分散，只在沙龙路有较多的分布，以零售为主 万州目前尚无汽配市场，为自发形成的汽配街区。整体经营极为分散，只在沙龙路分布的较为集中。 除观音岩以批发为主外，多数汽配市场以零售为主，零售占比60%，批发占40%； 市场规模较小，市场影响力较弱，经营情况较为一般 汽配市场以自发形成的街区为主，市场整体规模较小，无成规模的汽配市场，市场影响力较弱。只在沙龙路观音岩一带为汽配批发市场，市场辐射能力有限，只辐射到本城区及下辖的镇，经营情况较为一般； 尚无大型汽配专业市场，整体经营环境较差，市场相关配套设施缺失 目前，万州尚没有一个汽配专业市场，多为自发形成汽配街区经营。但大多汽配街位于城市中心附近，车流量较多，交通极为拥堵，停车不便。各项市场配套设施缺失。零售商户对于汽配市场意向度不高，但批发商户对于集中式市场较为渴望； 位于城市中心的主干道上，租金较高，商户难以承受，迫切希望新市场来整合目前的汽配市场 除观音岩汽配街为商户自持物业外，多数的汽配街为租赁户主的店面。商户自持物业只占万州汽配市场的25%。并且，多数临近城市中心的主干道上，租金较高，经营难以为继，迫切期待新市场。 * 农副产品市场调查分析 万州区区政府 江南新区 万州火车站 高笋塘商圈 钟鼓楼大市场 鸡冠梁、丰收菜市场 万安农贸市场 牌楼菜市场 王家坡菜市场 三峡蔬菜批发市场 金嗓子菜市场 双河口果蔬批发市场 市场整体以零售为主，市场辐射区域较小，主要为满足周边市民的生活需要为主 目前，万州的农批市场主要有三个，分别为三峡蔬菜批发市场，钟鼓楼果蔬批发市场及双河口果蔬批发市场； 其余均为零售为主，主要为满足周边市民的生活需求。其中，三峡蔬菜批发市场及钟鼓楼大市场经营情况较好，双河口果蔬市场经营惨淡； 但大多数市场内交通不便，市场配套缺失。 五桥片区 双河口菜市场 项目地块 * 农副产品市场一览表 市场名称 地理位置 市场规模 商户数 开业时间 租金水平 经营现状 钟鼓楼大市场（果蔬） 北山大道170号 5348㎡ 45户 2001