4 个人住房贷款.ppt

* * 四、抵押权登记 1.住房抵押登记借款人获得抵押贷款时，一定要签订抵押合同并到当地房地产产权登记机关申请抵押登记。具体程序如下： 申请填表→受理登记→审批→缮证→缴纳规费→权证注记 ⑴登记时限　　抵押当事人必须在抵押合同签订的30天内，向产权登记机关申请抵押登记。 登记机关对申请及提交的文件审核合格后，应在15个工作日内作出是否准予登记的书面答复，抵押合同在生效日为登记之日。 ⑵应提交的文件　　抵押当事人的身份证明或法人资格证明、抵押双方共同提交的抵押登记申请书、经过公证的借款合同和抵押合同、《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》（共有房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明）、房屋价值证明文件、登记机关认为必要的其他文件。 * * ⑶房屋抵押权的设立与变更 　　　以房屋的所有权证抵押的，抵押的设立是通过产权登记机关在《房屋所有权证》上作他项权利记载，并同时向抵押权人颁发《房屋他项权证》；以预售房屋或在建工程作抵押的，登记机关应在抵押合同上作记载。 　　　抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起15天内，到原登记机关办理变更或注销抵押登记手续。 　　　以期房抵押的，放款人与抵押人应持合法的房屋买卖合同到房地产所在地的房地产登记机关办理期房抵押登记手续，以防止开发商重复销售同一房屋。在取得《房屋所有权证》后要及时办理正式的抵押登记手续。（两次登记） * * 2.土地使用权抵押登记 以土地上建筑物并依法获得土地使用权作抵押的，要到土地管理部门的产权登记机关或房地合一的产权登记机关进行抵押登记。具体手续与房屋抵押登记基本一致，只是时间上要求更严格。 ⑴土地使用权抵押登记申请：15天 ⑵土地使用权抵押登记和变更登记：15天 * * 第四节??个人住房贷款贷后管理与贷款偿还 贷后管理包括贷后检查、违约贷款催收及贷款档案的建立和管理 一、贷后检查及违约处理 1.主要内容贷后检查包括以下内容： ⑴借款人依合同约定归还贷款本息情况； ⑵借款人有无骗取银行信用行为； ⑶借款人品行、职业、收入和住所等影响还贷能力的因素变化情况； ⑷保证人保证资格和保证能力的变化情况； ⑸抵押物保管及其价值变化情况； ⑹项目工程进度、抵押预登记和正式登记落实情况； ⑺有关合同及相关资料的完整性和有效性情况； ⑻贷款资产风险程度、变化及其发展趋势； ⑼其他关系放款人债权实现和保障的内容。 * * 2.贷款形态 　　　贷款形态是指根据贷款的风险程度对贷款进行的分类，目前尚无统一标准，一般划分为5级： ⑴正常贷款 ⑵关注贷款 ⑶次级贷款 ⑷可疑贷款 ⑸损失贷款 * * 贷款分类各档次的含义 （1）正常类贷款是指借款人的财务状况无懈可击，没有任何理由怀疑贷款的本息偿还会发生任何问题。 （2）关注类贷款是指贷款的本息偿还仍然正常，但是发生了一些可能会影响贷款偿还的不利因素。如果这些因素继续下去，则可能会影响贷款的偿还。对这类贷款要给予关注，或对其进行监控，关注类贷款损失概率充其量不超过5%。逾期90天－180天的贷款，至少要划入关注类。 * * （3）次级类贷款是指借款人依靠其正常经营收入已经无法偿还贷款本息，而不得不通过重新融资或拆东墙补西墙的办法来归还贷款，贷款本息损失的概率在30%－50%。逾期在181天－360天的贷款，至少要被划分为次级类。 （4）可疑类贷款具备次级类贷款的所有症状，但是程度更加严重。一般来说损失概率在50%－75%之间。逾期在360天－720天的贷款，至少要被划分为可疑类贷款。 * * （5）损失类贷款指无论采取什么措施和履行什么程序，贷款都注定要损失，或者虽然能收回极少部分，但其价值已微乎其微，从银行的角度看，已没有意义将其作为银行的资产在账面上保留。这类贷款的损失概率基本上在95%－100%。逾期在720天以上的贷款，肯定被划入损失类。 * * 3.贷款检查方式与程序 贷款检查分抽查和重点检查，其程序包括： （1）对违约贷款通过电话提示、约见借款人、现场核验、走访借款人所在单位等方式了解借款人违约的主要原因 （2）根据借款人违约情况，判断贷款的风险状况，确定贷款形态 （3）对借款人违约行为提出催收贷款或强制清收贷款的处理方案，报主管领导批准实施 （4）登记贷后检查台账，撰写贷后检查报告 （5）每个季度进行一次综合性个人住房抵押贷款贷后检查，掌握全行个人住房贷款的资产质量状况及研究对策 * * 4.对违约的处理方式 对违约贷款的处理包括9种基本方式。 ①依法纠正借款人的违约行为 ②对逾期贷款利息计收罚息 ③从借款人账户中扣收贷款利息 ④停止发放未发放的贷款 ⑤依法追索保证人的连带责任 ⑥依法要求保险人履行保险责任 ⑦依法处理抵（质）押物 ⑧依法行