房地产市场营销第二版_项目七.ppt

房 地 产 市 场 营 销（第二版） 主 编：覃常员、戴玉林、张幸花 副主编: 谭志树、吴悫华 2011年7月出版 大连理工大学出版社 Thank You! 二、房地产的间接营销渠道 任务三 明确房地产产品的市场定位 （二） 房地产中间商的选择 间接营销渠道的优点 （1）有利于发挥营销专业特长。房地产中间商（代理商）往往集中了市场调研、广告文案设计、现场销售接待等各方面的营销人才，便于从专业上保证发展商开发的房地产商品销售成功。 （2）有利于发展商集中精力，缓解人力、物力和财力的不足，重点进行房地产项目的开发和工程方面的工作。 * 新世纪高职高专市场营销类系列规划教材 目　录 任务一　分析房地产产品的价格构成 任务二 制定房地产价格策略 核心概念 案例分析 项目七　房地产价格和渠道策略 任务三 选择房地产营销渠道 训练提高 教 学 目 标 【能力目标】 1 学会房地产项目的定价方法和策略 2 能够制定房地产渠道策略 教 学 目 标 1 【知识目标】 了解房地产价格构成和影响因素 了解房地产经纪业务 2 3 熟悉房地产项目价格的调整 　　建安工程费是指直接用于工程建设的成本费用，主要包括建筑工程费、设备及安装工程费、室内装修工程费等。 基础设施费又称红线内工程费，主要包括：供水、供电、道路、绿化、供气、排污、排洪、电讯、环卫等工程费。 公共配套设施费是指按地块规划设计要点必须建设的各种配套设施（医院、学校、幼儿园等）的建设费等。 （一）开发成本 任务一　分析房地产产品的价格构成 一、房地产价格构成因素 　　开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、营销费用和财务费用。管理费用是指企业行政管理部门为组织和管理经营活动而发生的各种费用。营销费用是指开发项目在销售过程中发生的各项费用。 （二）开发费用 任务一　分析房地产产品的价格构成 一、房地产价格构成因素 目标利润=总投资额×目标投资利润率 目标利润=总成本×目标成本利润率 目标利润=销售收入×目标销售利润率 目标利润=资金平均占用额×目标资金利润率 （三）利润 任务一　分析房地产产品的价格构成 一、房地产价格构成因素 　　一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。这些因素通常会对较广泛地区范围内的各宗房地产的价格产生全局性的影响。这类因素主要包括经济因素、社会因素、政治因素、政策因素和心理因素等。 （一）一般因素 任务一　分析房地产产品的价格构成 二、影响房地产价格的主要因素 （二）区域因素 任务一　分析房地产产品的价格构成 二、影响房地产价格的主要因素 商服繁华度因素 1 2 道路通达度因素 3 交通便捷度因素 4 城市设施状况因素 5 环境状况因素 （三）个别因素 任务一　分析房地产产品的价格构成 二、影响房地产价格的主要因素 土地的个别因素 1 （1）区位因素 （2）面积因素、宽度因素、深度因素 （3）形状因素 （4）地力因素、地质因素、地势因素、地形因素 （三）个别因素 任务一　分析房地产产品的价格构成 二、影响房地产价格的主要因素 土地的个别因素 1 （1）区位因素 （2）面积因素、宽度因素、深度因素 （3）形状因素 （4）地力因素、地质因素、地势因素、地形因素 （5）用途因素 （6）土地使用年期因素。 （三）个别因素 任务一　分析房地产产品的价格构成 二、影响房地产价格的主要因素 2 建筑物的个别因素 （1）容积率因素。 （2）面积、结构、材料等。 （3）设计、设备等否良好。 （4）施工质量。 （5）法律限制。 （6）建筑物是否与周围环境协调。 任务二 制定房地产价格策略 一、房地产定价方法 成本加成定价法 1 （一）成本导向定价 单位产品价格：单位产品成本×（1+加成率） 其中：加成率为预期利润占产品成本的百分比 任务二 制定房地产价格策略 一、房地产定价方法 目标收益定价法 2 （一）成本导向定价 （1）确定目标收益率 （2）确定目标利润 （3）计算售价 任务二 制定房地产价格策略 一、房地产定价方法 理解值定价法 1 （二）需求导向定价 （1）确定顾客的认识价值 （2）根据确定的认识价值，决定商品的初始价格 （3）预测商品的销售量 （4）预测目标成本 （5）决策 任务二 制定房地产价格策略 一、房地产定价方法 区分需求定价法 2 （二）需求导向定价 区分需求定价法的主要形式有： 　　以消费群体的差异为基础的差别定价，以数量差异为基础的差别定价，以产品外观、式样、花色等差异为基础的差别定价，以地域差异或时间差异为基础的差别定价等。 任务二 制定房地产价格策略 一、房地产定价方法 （三）竞争导向定价 1 跟随型定价法 　　跟随型定价