20150406_ 扬州---公寓项目营销思路.ppt

项目营销目标 项目所处背景 营销关键问题 项目价值体系梳理A 项目价值体系梳理B 项目拥有良好的投资信心和利益刺激，如何引起客户共鸣！A 项目拥有良好的投资信心和利益刺激，如何引起客户共鸣！B 项目拥有良好的投资信心和利益刺激，如何引起客户共鸣！C 事件1：名人效应制造轰动 事件2：Y-MSD公寓“以租养贷”与英国威尔森夫妇炒房黄金法则不谋而合 事件3：谣言营销 事件4：产品发布会 以“大事件”穿插“小活动”的形式举行持续的、频密的的营销活动 报广 户外广告牌：形象输出，高调入市 网络 微博 户外大牌、报纸、网络是扬州房地产项目主要的推广渠道，扬子晚报等传播最广，新浪乐居、搜房等网络媒体群强；线上线下并举 快速客户积累1——内外卡 操作流程 操作流程 执行要点 信息释放方式 快速客户积累2——分销 分销——执行要点 ---公司销售执行体系 分销——团队架构 分销——团队架构 分销——团队架构 团队分工 激惩机制 奖惩机制 分销保障体系 内外包装、强化形象；三大体验，营造超级现场 内外包装、强化形象；三大体验，营造超级现场 内外包装、强化形象；三大体验，营造超级现场 分组PK！ 人员培训和配合 动力+压力机制保证！ 开盘流程化作业，提高成交率；每周都开盘 月月开盘，A、B栋高中低层搭配分4次推出 首次开盘作战计划 首次开盘作战计划 首次开盘作战计划 首次开盘作战计划 首次开盘作战计划 首次开盘作战计划 扬州目前在售公寓项目约10个，存量较大，市场竞争激烈，去化速度不高 开盘至15年初，办公、公寓已售211套，住宅销售275套，商铺销售90套 开盘至今，公寓已售582套 关于核心均价推导方法的思考 根据市场竞争比较法则，本地块现时点基准售价为8325元/㎡ * 2011年7月16日公寓正式开盘，开盘相对时间比较早，但是销售情况一般，至今公寓还有房源 运河壹号公馆 项目基本资料 项目位置：扬州市广陵区徐凝门桥东南、古运河南岸 项目占地面积：5万㎡ 项目建筑面积：建面约11.1万㎡ 容积率：1.8 产品线：多层住宅4幢、小高层住宅6幢、高层住宅1幢和公寓楼1幢及商业用房、幼儿园、沿街商铺、单层高的地下室 户型面积区间： 45-79平米 主力户型区间：55-75平米 开盘时间：2011-7-16 总户数：198套 均价：9500元/平米 最低成交价：7500元/㎡ 房屋用途 套数 面积（平方米） 总套数 已售已备案 已售未备案 可售 总面积 已售已备案 办公 198 178 0 20 11658 10362 * 公寓精装修，紧邻运河，主推自然风情，但因价位较高，消化周期较长 户型面相对较大，户型方正 精装修房 公寓优势主推环境，紧靠运河，以及周边配套设施比较完善 公寓价格经历大起大伏，开盘价定位为1万元/平米左右，而2014年11月份左右的精装公寓仅7200元/平米左右 灵动性强 市场比较法 成本法 收益法 假设开发法 它是将需要定价的对象与在定价期间有交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的价格做适当的修正，以此确定客观合理价格的方法。 实施步骤为：搜集比较对象的实例，选取可比实例，建立价格可比基础，修正房地产状况。 √ 房地产项目定价方法 与发展商的成本直接发生关系，而与市场竞争项目不直接相关，定价不利于竞争。 20% 25% 55% 　 项目价值权重 8325 9000 8500 8000 　 类比产品价格（元/㎡） 3.5205 3.362 3.449 3.559 　 综合评定 3.00 3.50 3.50 4.00 0.19 人文氛围 　 3.50 3.50 3.00 4.00 0.21 营销服务 　 3.50 3.50 3.50 3.50 0.24 物业服务 　 3.50 4.00 3.00 4.00 0.36 开发商品牌 软环境 0.1 4.50 3.50 3.50 3.50 0.09 材质及设施 　 3.50 3.50 4.00 3.00 0.16 小区配套 　 4.00 3.50 3.50 3.50 0.28 户型设计 　 4.00 3.00 3.00 3.50 0.15 小区景观 　 4.00 3.50 3.50 3.50 0.13 外立面 　 4.50 4.00 3.50 3.50 0.19 规划设计 产品0.3 3.50 3.50 3.50 3.50 0.12 周边配套 　 3.50 3.00 4.00 3.50 0.17 区域发展 　 3.00 3.00 3.50 3.50 0.10 市政设施 　 3.50 3.00 3.00 4.00