土地经济、城市开发导论.ppt

土地经济与城市开发导论 一、土地和土地市场的经济特征分析 土地是一种特殊的自然资源， 是人类生产和生活的最基本的物质资料， 具有固定性、差异性、耐久性等自然特点， 从而在土地的自然性基础上，引发了土地资源使用及其中的一系列不同于其它资源的经济特性。 1、土地资源的稀缺性 土地的有限性不仅是指土地总量的恒定不变，而且指在某一地区用于某种特定用途的土地数量是有限的、排他的。 增加某种用途的用地就必然减少其它用途的用地，永远无法达到满足所有需求的状态。 绝对稀缺 （2003－2004年，人均耕地从1.43下降至1.41亩） 相对稀缺---区位性原因 ---政策性原因 土地资源的稀缺性导致土地供求关系的特殊性。 土地的商业租金可分成两部分，即经济租金和转让费用。 在土地供应呈刚性的情况下，经济租金占了总租金的较大比重。 而在土地供应很充分的条件下，转让费用要大于经济租金。 经济租金实际上反映了土地资源的稀缺价格。 在城市中，区位好的土地十分稀缺，价格也就会十分昂贵。 2、边际效益递减性 土地作为一种生产要素，与劳动、资本等其他要素在一定程度上是可以边际替代的，但超过一定程度，边际的替代效益呈递减性。 例如，在技术不变或在技术一定的条件限制下，在一定面积的土地上连续追加投资超过一定限度后，每单位面积投资额增量从土地所获得的收益较前递减。 在农业生产上，连续在一块土地上投资，报酬递减是很明显的。 在城市土地使用上，如建筑业，报酬递减也很明显，建筑层数的提高（亦即开发强度的提高）先是引起了投资收益率的升高，升高至一定程度后，边际产出变化不大，但边际成本将明显上升，边际投资收益率就会开始下降。 因此任何过度开发不仅是对环境的破坏，在经济上也是不合算的。 3、土地利用方式变更的困难性 例如，房屋一旦建成，如果没有市场需求，出现严重空置，这时候在经济意义上可认为是资源错置，但要想对已错置的资源加以重新配置却是十分困难的。 讨论： 城市高档办公大楼过度开发后的困境 农村拆乡并镇、建立中心村的困难性 4、区位的效益性 决定经济活动的不同地理位置称为区位。 在农业用地中，离市场位置的远近是形成级差地租的原因之一，也是决定农业土地价格的重要因素。 在城市中，土地的区位更是成为城市土地价格的决定性因素。 可达性－－交通运输条件及城市基础设施条件 互补性－－多种城市功能的同时存在 排斥性－－是否存在相互抵触的活动，包括社会性因素 5．土地价值的资本化概念 由于土地市场价值是一个收益资本化还原的概念， 即：土地价格=年租金/利率， 在利率不变的条件下，即资金的机会成本确定的条件下，土地上的经营收益及其可以支付的租金水平决定土地本身的价格水平。 地块上的经营收益越高，地块的市场价值也越高。也就是说，土地上可能产生的收益水平决定土地的市场价格。 土地区位级差效益的巨大差异决定了不同土地的悬殊价格。 土地资源 土地资产 土地资本 资本增值 使用方式·开发强度 规划许可 行政权力 6、土地使用的外部性经济 外部性正效益 外部性负效益（negative externalities) ——环境污染 ——过度商业性竞争 ——视觉影响 ——过度的交通压力 外部性不可能通过市场交易获得解决 7．城市土地市场的低效性 城市土地市场是所有市场中最低效（inefficiency）的市场之一。其原因是： 该市场的卖方和买方对这个市场的知识都不充分，即信息不全； 每个地区、每块土地及每栋建筑都不可能完全一样，平添了市场交易的困难； 某些物业的拥有人即使有利可图也不一定愿意出售他们的物业，使市场力量对资源的再配置不能进行； 投资回收期很长，且不是很容易收回，尤其是投资的初期往往会亏损； 在土地上投资后就形成了不动产，在空间上具有固定性； 新选址和征地的耗时和耗费； 土地物业的交易中涉及到种种费用及复杂的法律程序； 有关土地权益的持久性及法定性； 历史文化保护主义对土地使用方式的影响； 建设工程对于市场需求变化的反应滞后。 此外还存在诸如：房地产公司、金融机构、中介服务及设计行业对土地市场和开发的影响力。 8、 小结 所有这些因素都在一定程度上妨碍了土地市场交易的