房地产基本制度与政策_第六章第五节房地产抵押管理_2013年版详细分解.doc

1、王某在某小区有一住房，经具有一级资质的甲房地产估价机构(以下简称甲机构)估价为100万元。后王某将其转让给李某，得房价款60万元。几年后，该小区被政府划入拆迁范围，由乙房地产开发公司(以下简称乙公司)进行住宅开发。开发完成后，乙公司将住宅的销售委托给丙房地产经纪公司(以下简称丙公司)。1．在向房地产管理部门申报价格时，房地产管理部门认为其成交价格明显低于市场价格，便通知交易双方按其确认的评估价格100万元缴纳税费，李某与王某不服，要求重新评估。下列表述中，正确的为( )。 A:若重新评估的结果为100万元左右，则重新评估的费用由李某与王某支付 B:若重新评估的结果为60万元左右，则重新评估的费用由房地产管理部门支付 C:若重新评估的结果为100万元左右，则李某与王某应到相关部门将合同中的成交价格改为重新评估的价格 D:若李某与王某对重新评估的价格仍有异议，可以向人民法院提起诉讼 E: 答案:B,D 解析:【答案】BD 【解析】根据本题表达的意图，在重新评估申报价时，如评估价与乙方有悖时，一般应由乙方支付。 2、下列行为属于房地产转让的有( )。 A:房地产抵押 B:房地产租赁 C:房地产买卖 D:房地产抵债 E:房地产权属随企业兼并而转移 答案:C,D,E 解析:【答案】CDE【解析】房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。房地产抵押、房地产租赁和房地产转让，共同构成房地产交易的三种形式。 3、下列房地产转让的方式中，不属于有偿转让的是( )。 A:房地产抵债 B:房地产作价入股 C:房地产买卖 D:房地产继承 答案:D 解析:【答案】D【解析】从价值量的角度分类，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括房地产买卖、房地产抵债、房地产入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为。 4、根据《城市房地产转让管理办法》的规定，下列房地产中不得转让的有( )。 A:权属有争议的 B:共有房地产，经其他共有人书面同意的 C:已设定抵押的 D:司法机关依法查封限制转移的 E:未依法领取房地产权属证书的 答案:A,D,E 解析:【答案】ADE【解析】共有房地产，经其他共有人书面同意的，可以转让。 5、某宗土地使用权出让的法定最高年限为70年，土地使用权出让合同约定的使用年限为50年，土地使用者使用该宗地15年后转让，受让人取得该宗土地的使用年限为( )。 A:15年 B:35年 C:55年 D:70年 答案:B 解析:【答案】B【解析】以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。50-15=35年。 6、《经济适用住房管理办法》规定，购买经济适用住房不满( )年的，不得直接上市交易。 A:2 B:3 C:4 D:5 答案:D 解析:【答案】D【解析】购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。 7、对未竣工的预售商品房，商品房预购人( )。 A:可以转让，但须缴纳个人所得税 B:可以转让，但转让价格不得超过预购价的20％ C:可以转让，但须获得房地产主管部门同意 D:不得转让 答案:D 解析:【答案】D【解析】国务院根据《城市房地产管理法》第四十五条的授权决定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。 8、下列关于商品房预(销)售的表述中，错误的是( )。 A:未竣工的预售商品房不得再行转让 B:尊重客户的选择即意味着销售商品房时无需核对买受人是否用实名购房 C:国家推行商品房预售合同网上即时备案制度 D:房地产开发企业和中介机构不得发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价 答案:B 解析:【答案】B【解析】房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。 9、商品房买卖合同约定面积为150㎡，价格为4000元／㎡，交付使用时，产权登记面积为155㎡，买卖双方未对面积误差的处理方式做出约定。根据有关规定最后结算的房价款应为( )万元。 A:60．0 B:61．0 C:61．8 D:62．0 答案:C 解析:【答案】C【解析】（1）面积误差比＝（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100％=（155-150）/150=3．33%。（2）根据面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％之内(含3％)的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。150㎡×（1+3%）×4000元／㎡=61.8万元。 10、甲房地产公司与王某签订