房地产企业出租房屋税收争议问题处理详细分解.doc

房地产企业出租房屋税收争议问题处理 租金收入营业税纳税义务发生时间的争议处理。 《营业税暂行条例实施细则》第24条规定：条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天。第25条规定，纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 从上面的规定可以看出，营业税实际上也是采取的收付实现制。即书面合同规定的付款日期当天，预收款模式则是收到预收款当天。因此，2009年一次收取了3年的租金300万要全额缴纳营业税300×5%=15（万元），营业税不能分期缴纳。 先开发票的，以开发票时间为纳税义务发生时间。 形象进度，是否必须交税？ 交税是否可以不用开发票？ 理论可以，先交税，再开时需要特殊处理。 发票管理办法实施细则第二十六条：“填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。未发生经营业务一律不准开具发票”。 发票管理办法第三十五条：“违反本办法的规定，有下列情形之一的，由税务机关责令改正，可以处1万元以下的罚款；有违法所得的予以没收： 应当开具而未开具发票，或者未按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性开具发票，或者未加盖发票专用章的”； 租金收入所得税收入确认时间的争议问题处理。 《企业所得税条例》第19条规定，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。 《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）规定，根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。 本条实际上是对《企业所得税条例》第19条规定的实质性改变。 法律用语表述为“可”，意味着企业可以有选择权。企业提前一次性收到租赁期跨年度的租金收入，既可以以按照合同或协议规定的应付租金日期确认收入，也可以在租赁期内，根据权责发生制原则，分期均匀计入相关年度收入。 例如：2009年A企业租赁房屋给B企业，租赁期3年，每年租金100万元，2009年一次收取了3年的租金300万。 会计处理：2009年确认100万租金收入。 税法处理：可以有两种选择： 1、根据国税函[2010]79号的规定，企业可以在2009年纳税申报表时，确认100万租金收入，这样税法同会计就没有差异了。 2、根据《企业所得税条例》条例第十九条的规定确认300万租金收入，这时税法同会计就存在差异了，企业应在2009年纳税申报表附表3第5行调增应纳税所得额调增200万元。2010、2011两个年度应该调减100万元。 房产税的税务争议处理 【1】一次收取20年租金，房产税是否可以分20年缴纳？ 税法规定，房产税按年征收、分期缴纳，这一规定只是适用于依照房产原值计算缴纳房产税的纳税人。房产出租的，应以房产税的租金收入为房产税的计税依据，而不能随意分解租金收入。 纳税人出租、出借房产的，应自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。 因此根据税法规定，纳税人出租房屋应以实际收取的租金收入作为房产税计税依据，该公司收取的300万租金，应在出租房屋次月起以全额租金收入计征房产税，应为300×12%=36（万元）。 1999山东关于房产税城镇土地使用税若干政策规定的通知 出租房产，租金收入在租赁期间一次性收取的，应由房产出租人按照收取的租金全额计算并一次性缴纳房产税 【2】税法消灭了免租期 《中华人民共和国合同法》第二百一十四条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 有房企约定前十九年免收租金，第二十年一次收取避税。 财税【2010】121号：二、对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。出租房产按租金收入征税。 税收不承认免租期。 【3】预收租金不交预缴所得税 中华人民共和国合同法 第二百一十五条　租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百二十六条　承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，。。。租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 2009房地产开发经营业务企业所得税处理办法 第十条 企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实