工程管理指南详细分解.doc

工程管理指南 目　录 第一部分　工程技术管理部门管理指南 G/EG-001　工程技术管理部及岗位职责 G/EG-002 检查考核管理办法 G/EG-003　人员考核管理办法 G/EG-004　改造工程管理 G/EG-005　公共能耗管理 G/EG-006　部门档案的管理 第二部分　管理项目工程管理指南 G/EG-007 班组及人员岗位职责 G/EG-008　班组管理 G/EG-09　设备房管理 G/EG-010　标识、标牌的管理 G/EG-011个人工器具管理规定 G/EG-012　培训管理 G/EG-013　维修作业安全管理 G/EG-014　资料及文件的管理 G/EG-015　公共设备、设施的管理 G/EG-016　设备设施管理标准 第三部分　维修班组操作及保养工作指南 G/EG-017　维修班组作业指引总体说明 G/EG-018 高压柜及变压器操作及保养作业指引 G/EG-019　低压配电柜操作及保养作业指引 G/EG-020 发电机组操作及保养作业指引 G/EG-021 变频供水控制柜操作及保养作业指引 G/EG-022　给水泵操作及保养作业指引 G/EG-023 排污潜水泵操作及保养作业指引 G/EG-024 　火灾自动报警系统操作及保养作业指引 G/EG-025　气体自动灭火系统操作及保养作业指引 G/EG-026 防火卷帘门操作及保养作业指引 G/EG-027 消火栓系统操作及保养作业指引 G/EG-028　自动喷水系统操作及保养作业指引 G/EG-029消防风机及消防泵控制柜操作及保养作业指引 G/EG-030 疏散出口指示灯操作及保养作业指引 G/EG-031 停车场系统操作及保养作业指引 G/EG-032 监视系统操作及保养作业指引 G/EG-033 对讲系统操作及保养作业指引 G/EG-034 周界防范系统操作及保养作业指引 G/EG-035 制冷主机操作及保养作业指引 G/EG-036 冷却塔操作及保养作业指引 G/EG-037 空调主机控制柜操作及保养作业指引 G/EG-038 空调未端设备操作及保养作业指引 G/EG-039 设备房巡查作业指引 G/EG-040 公共建筑及设施巡查作业指引 附录： 附录A 《突发事件的预防和应急处理预案》 附录B 《中海物业入户维修服务工作指引（试行）》 附录C 《专业类合作商名册管理程序》 附录D 《中海物业招标及物资采购管理办法（试行）》 附录E 《中国海外发展有限公司开发项目移交物业验收管理办法（试行）》 附录F 《中国海外发展有限公司日常维修管理办法》 附录G 《中国海外发展入伙前后工程质量查验销项管理办法》 前　　言 物业管理是人类物质文明的产物，是人类现代社会发展的客观需要，物业管理最本质的意义，是通过物业管理的全过程，达到物业本身保值增值，让人类的建设成果的使用价值得以最充分地体现。物业管理的主要对象是建筑物，对于建筑而言，其设计寿命可长达70年，维持建筑物的主要因素是其配套的设备设施系统，因此对设备设施的管理效果如何，直接关系到建筑物的寿命，也由此关系到为主的资产能否保值增值。同是我们还应该注意到，对同一栋物业来说，必然是几代人的管理，物业设备管理具有的长期的连继性，必然要求物业管理者，要有强烈的责任感，把物业设备管理的各项基础工作做好，在物业管理中，设备管理工作是一项最重要的硬件管理工作，它不但对物业本身的价值体现起到了举足轻重的作用，还对物业管理的服务水平的保障起到了不可替代的作用，当今，高层建筑的设备系统基本上集中了世界上各个领域中先进的科学技术在应用技术方面的成果。每一个设备系统都具有其非常鲜明的专业特点，有着它内在的、独特的运行规律。设备管理工作就是要遵循这些客观规律来进行规范的管理，才能达到物业管理的目的。我们在这里奉献给广大物业管理工作者的不是什么教科书，也不是什么物业管理的普贤及读物，它是我们在物业管理的设备管理过程中探索出来的一整套成功的、具体可操作的宝贵经验，它不但对在管物业有很强的指导作用，还对物业管理的前期顾问工作有很大的帮助。希望能对推动行业的整体水平，尽一些微薄的力量。 1.0部门基础人员设置 根据公司人力资源部2012年第042号发文《关于规范中海物业系统员工职级设置及管理的通知》的指导意见，二级公司工程技术管理部人员配置为4至9人。各区域实际情况不同，人员的配置也不相同。为保证工程技术管理部的基础管理，工程技术管理部建议须设置以下岗位（注：其它岗位可由各二级公司根据需求自行设置）： 1.1 经理岗（或负责人） 设备设施管理岗 1.3智能化及新技术应用管理岗 1.4物资及合约分判管理岗 2.0工程技术管理部职责 2.1 负责审核所辖各管理处上