君庭项目可行性研究报告详细分解.doc

君庭项目可行性研究报告 编 制 单 位： 上海君庭置业有限公司 编 制 时 间： 2013年5月 目 录 第一章 总论 3 一、本报告编制的依据 3 二、项目建设单位 3 1、建设单位母公司 3 2、项目建设单位 3 三、基地概况 4 1、土地来源情况 4 2、项目受让背景 4 3、项目地理位置 4 第二章 项目所在地区域状况分析 6 二、发展规划分析 6 三、产业政策分析 8 第三章 市场分析 10 一、区域经济概况 10 1、区域经济发展定位 10 2、区域环境状况 11 3、区域经济发展趋势分析 14 二、区域业态概况 16 1、住宅物业 16 2、商业物业 17 3、办公物业 18 三、周边项目售价情况 18 第四章 项目建设方案 19 一、建设项目概况 19 二、建设规模及主要技术经济指标 20 三、建设进度计划 21 第五章 投资估算及资金筹措 22 一、项目总投资估算 22 二、资金筹措计划 23 第六章 财务分析及评价 23 一、项目财务效益指标 23 二、项目总体评价 24 附表1：土地费用估算表 24 附表2：前期工程费用估算表 24 附表3：建安成本估算表 25 附表4：开发间接费用估算表 26 附表5：损益表 26 附表6：销售计划表 27 附表7：土地增值税 27 附表8：现金流量表 28 第一章 总论 一、本报告编制的依据 1、我国现行的有关城市规划、建筑设计、消防等规范。 2、房地产现行财务、税收制度。 3、《上海新江湾城24-1、2、4地块综合项目》企业投资项目备案意见（杨发改备【2012】38号）。 4、《上海新江湾城24-1、2、4地块综合项目建筑方案设计》，上海现代建筑设计（集团）有限公司现代都市院。 5、上海市杨浦区环境保护局《关于上海新江湾城24-1、2、4地块项目环境影响报告表的审批意见》，杨环保许评【2012】416号。 6、上海市杨浦区重大工程建设指挥部办公室关于上海新江湾城24-1、2、4地块综合项目建设协调推进会议纪要。 二、项目建设单位 项目建设单位为上海君庭置业有限公司，该公司是上海禧福实业集团有限公司的子公司。 项目建设单位母公司—上海禧福实业集团有限公司，总部位于上海，作为创业新锐，经过快速成长，已经发展成为一家拥有7家控股子公司、集房地产、金融投资、国内外贸易三业并举的综合性企业集团。集团房地产秉承“打造精品楼盘，成就美好生活”的理念，先后“禧福·森林广场”、“·凤凰城”、“·君庭广场”等众多大型，赢得了市场的广泛肯定和美誉。。 项目建设单位—上海君庭置业有限公司。该公司成立于2003年12月10日，注册资本5000万元，是宝钢发展有限公司为开发上海新江湾城24-1、2、3、4地块综合项目而专门设立的项目子公司。2011年上海禧福实业集团有限公司通过旗下子公司按照股权转受让的方式完成该项目的收购，目前已经进入实质性启动阶段（已完成场地平整和试桩）。 三、基地概况 1、土地来源情况 上海禧福实业集团有限公司通过旗下子公司于2011年9月通过上海联合产权交易所竞得上海君庭置业有限公司60%股权,随后又线下受让35%和5%股权，并以承担19999.59万元委托贷款及负债的方式，合计以 53230.3654万元获得君庭置业100%股权及其名下新江湾城24-1、2、3、4,合计四幅地块的国有土地使用权，并于2011年9月20日与上海市杨浦区房屋土地资源管理局签订国有土地使用权出让合同。 2、项目受让背景 1）2010年3月18日下午，国资委宣布：除16家以房地产为主业的中央企业外，其余78户中央企业在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业，宝钢集团属于国资委控股的需要退出房地产开发业务领域的78家范围之内；因此君庭置业原母公司——宝钢发展隶属于宝钢集团，也需要明确退出举措。 2）为落实3.18会议精神，宝钢发展以《宝钢发展（2010）43号》文的形式提请母公司宝钢集团申请转让旗下君庭置业股权及资产，宝钢集团以《宝钢字（2010）100号》回文批复同意转让。 3）经上海大华资产评估有限公司出具的《沪大华资评（2010）第42号》评估报告显示：“流动资产评估增值316260475.95元，增值率146.39%。主要是企业存货中的土地使用权按照市场价格评估造成的评估增值”，君庭置业股权及土地使用权整体评估价值为53230.13万元、净资产33230.54万元。 3、项目地理位置 本项目位于上海市杨浦区江湾机场留用土地，单元控制性详细规划编号为（N091103）I1-01、I2-01、I3-01、I4-01，地块占地面积为21540平方米，用途为商业、办公、居住用地,地块无任何建筑，无征地拆迁、居民安