宝源翰林龙府销售方案及计划.docVIP

宝源·翰林龙府销售方案 住宅构想： 第一步：核心 小步快跑：8#、9#、10#、11# 计划：低价入市，利用户型、优惠等优势快速去化 目的：保证资金回笼，为后期住宅价格做铺垫； 第二步：后续 适当提价： 1#、2#、3# 计划：利用户型、差价、位置等优势层层提升，步步提价，快速去化 目的：提升项目定位，为整体项目定位提升 第三步：热销 树立标杆： 5#、6#、7# 计划：提升价格，突出景观楼王的位置和户型优势，适当放慢去化速度，提升利润空间 目的：树立7#景观楼王价格标杆，形成区域价格标杆项目。 一、项目销售方案 小区主要卖点是地段、品质及景观，仍要依据规划将整个小区进行考量。本案的定价有以下几个考量要素：环境、景观、楼层、房型、噪音、降尘、朝向、采光、通风、通路、单价、总价、首付等。因当前市场持续量、价的走高，可在制定策略时能控制推盘节奏，建议开盘日期选在2011年下半年11月-12月较为妥当。 销售周期及去化顺序预测： 导入展示期：1个月（2011.8） ◇告知本案存在，告知预售公开时间、地点 ◇海棠售楼处开放，公司、项目品牌落地，项目出街 预约期：2个月（2011.9-2011.11） 推量：预约8#、9#、11# 展示项目具体优势，细化项目卖点 多渠道推广，树立区域标杆形象 一期开盘准备，品牌形象等推向市场，在业界引起轰动 散布耳语，使客户聚集，形成客户网以助销售 开盘期：1个月（2011.11-2011.12） 推量：8#、9#11月开盘，目标去化70%，11#12月加推 区域标杆形象树立完成，客户对本项目在区域内的价格标杆认知 采用低开高走策略定价，小步快跑 预约客户迅速转签工作的实行，形成项目热销场面 强力营造销售现场气氛及现场销控操作 利用11#楼小户型，完成春节期间客户变化，供应客户需求 预计去化整个项目20％ 强销期：3个月（2012.1-2012.3） 推量：1#、10#开盘销售，目标去化55% 存量：8#、9#、11#已销售70%，目标销售90% 现场强化具体优势、卖点 现场进行提价销售，而对于前阶段所剩房源给予优惠 对已购业主进行维护，扩大口碑宣传，为长期去化做铺垫 组织客户年底答谢会，预计去化5％ 强推期：2个月（2012.4-2012.5） 推量： 2#、7#及地下商业，目标2#楼去化50%，7#楼去化20% 存量：1#、8#、9#、10#、11#已销售95%，利用工程形象、样板房等目标销售100% 项目形象在各个媒体上频繁出现，突出地下商业价格优势 清水间、样板房等销售道具投入使用， 营销动作上连续加推、去化 景观体验区开放，现场售楼处投入使用 通过体验式营销拔高项目形象，价格 提高老业主满意度，定期维护、回访， 提高老带新优惠措施，利用老客户推荐新客户成交 预计去化60％ 形象期：4个月（2012.5-2012.9） 推量：3#、5#、6#开盘销售，3#楼去化90%，5#楼去化55%，6#楼去化50% 存量：2#、、7#及商业，目标销售80% 现场包装，对剩余房源给予优惠 有针对的进行地下商业部分包装，进行销售 预计去化10％ 持续期（住宅扫尾）：4个月（2012.9-2013.2） 推量：1#-2#大商业、涡阳路商业、车库，目标：商业去化90%，车位去化80% 存量：所有住宅剩余房源，目标全部售罄 ◇加强现场销控，促销稳定房型 ◇主动出击，追踪客户 ◇对难消化的房型作专题广告 ◇预计去化5％ 尾盘期（商业、车位扫尾）：4个月（2013.2-2013.6） 存量：商业、车位，目标全部售罄 加强公司品牌、项目品牌宣传 对难去化的铺位促销 车位促销 树立区域品牌形象 综上所述：整个销售周期为8个阶段，预计为21个月。销售思想指导，为缓解资金压力，以快速销售为主，低开高走，迅速销售并占领市场，成为区域标杆项目，阜阳路、蒙城路价格标杆项目。 二、项目销售收入估算 按照“3万平方米创品牌（首批住宅），2万平方米创价值（商业部分），12万平方米谋大利（住宅部分）”的品牌建设之路，项目建设安排应自西向东、自北向南，首期推出约3万平米高层经典两居室树立品牌形象，然后陆续启动商业的建设。 合肥市2011年上半年庐阳区在售项目销售均价5500--6000元/m2左右，北部最低价格区域为北向版块，多层销售均价5500元/m2左右，高层销售均价4400元/m2左右；二环内庐阳区上城国际多层销售均价8000元/m2左右，高层销售均价7600元/m2左右。北部组团的建设启动对本区域住宅市场有明显促进，而随着区域建设推进和人口集聚，2011年10月前高层住宅销售均价突破6500元/m2元左右，加之政府政策对高档住宅的倾斜导致2010年12月土地成本迅速攀升，楼面价高3000元/平方米的项目遍地开花，而合肥本地供销比一直处于