《房地产估价(第版)》(李晓东).教程分析.ppt

式中： V──土地价格； u──路线价（用土地单价表示）； ──平均深度价格修正率； f──临街宽度； d──临街深度； h──三角形土地价格修正率。 【例8.4】如图8-5所示，有三角形ABC土地，如果临街深度80英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为116%，临街深度80英尺的三角形土地价格修正率为63%，试求三角形ABC土地的价格。 图8-5 【解】在图8-5上作补充线AD，AE，BE及CF，则有： 三角形ABD土地的总价=2000×116%×63%×60×80÷2=3 507 840(元) 三角形ACD土地的总价=2000×116%×63%×20×80÷2=1 169 280(元) 三角形ABC土地的总价=三角形ABD土地的总价－三角形ACD土地的总价 = 3 507 840－1 169 280 = 2 338 560(元) （五）其他形状土地价格的计算 计算其他形状土地的价格，通常是先将其划分为矩形、三角形的土地，然后分别计算这些矩形、三角形土地的价格，再相加减。 第二节 基准地价修正法 一、城市基准地价评估 （一）基准地价的含义 基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高出让年期土地使用权区域平均价格。 （二）城市基准地价的评估方法和步骤 城市基准地价评估一般按如下方法和步骤进行： （1）确定基准地价评估区域。 （2）明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等 （3）划分地价区段。 通常可将土地划分为3类地价区段： ①商业路线价区段； ②住宅片区段； ③工业片区段。 （4）抽查评估标准宗地的价格。 （5）计算区段地价。 （6）确定基准地价。 （7）提出基准地价应用的技术和建议。 （三）城市基准地价评估的作用 （1）为政府出让土地、进行价格调控提供依据。 （2）为城市的布局规划提供依据。 （3）为不动产的抵押贷款提供价格依据。 （4）促进土地市场健康发展。 二、基准地价修正法 （一）基准地价修正法的含义与适用范围 基准地价修正法适用于已公布基准地价的城市土地估价 （二）基准地价修正法的操作程序 (1) 收集、整理基准地价的有关资料。 （2）确定待估宗地所处的土地级别、对应的基准地价、相应的修正系数表和该级别基准地价对应的地价内涵和土地开发程度等。 （3）调查宗地地价影响因素的指标条件。 （4）确定待估宗地区域及个别因素修正系数。 （5）确定待估宗地使用年限修正系数。 土地使用年限修正系数可按下式计算： 式中，y ──宗地使用年限修正系数； r ──土地还原率； m ──待估宗地可使用年限； n ──该用途土地法定最高出让年限。 ）×使用年限修正系数×日期修正系数×容积率修正系数 （6）确定日期修正系数。 （7）确定容积率修正系数 （8）确定待估宗地地价。 一般按下列公式计算： 待估宗地地价=待估宗地所处地段的基准地价×（ 第三节 建筑物地价分摊 一、建筑物地价分摊的意义 通过建筑物地价分摊可以解决各部分所有者占有的土地份额、所享有的土地面积和地价数额等。 二、建筑物地价分摊的方法 （一）按建筑面积进行分摊 具体如下： 【例8.5】某幢建筑物占用的土地总面积为1500平方米，总建筑面积为6000平方米，王某拥有其中150平方米的建筑面积，试按建筑面积分摊的方法计算王某占有的土地份额及应分摊的土地面积。 【解】王某占有的土地份额为： 150÷6000=2.5% 王某应分摊的土地面积为： 1500×2.3%=37.5(㎡〉 （二）按房地价值进行分摊 具体方法为： 【例8.6】某幢综合性大厦的房地总价值为6000万元，甲企业拥有其中的写字楼部分，该部分的房地产价值为1200万元，乙企业拥有其中的商场部分，该部分的房地产价值为400万元，试按房地价值分摊的方法计算两企业各自占有的土地份额。 【解】甲企业占有的土地份额为： 1200÷6000=20% 乙企业占有的土地份额为： 400÷6000=6.7% （三）按土地价值进行分摊 具体方法如下： 【例8.7】某栋大厦的房地总价值为8000万元，其中建筑物总价值为3000万元。陈教授拥有该大厦的一部分，该部分的房地产价值为250万元，该部分的建筑物价值为100万元。试按土地价值分摊方法计算陈教授占有的土地份额及地价数额。 【解】陈教授占有的土地份额为： 陈教授享有的地价数额为： （万元） 第四节 地租理论与地租量 一、地租理论 （一）地租的概念 广义地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬或收益； 狭义地租是指利用土地所获得的超额报酬或收益。 1．古典经济学的地租理论 （1）威廉·配第 配第关于地租量计算用现在的概念表达即为： 地