东莞虎门客天下现代官邸项目策划方案p.教程分析.pptx

每一次都精雕细琢;商业部分;商业部分;4;一、项目背景;1.1 虎门经济背景;7;8;9;10;11;12;13;14;15;16;17;18;19;20;21;22;23;24;25;二、项目核心问题剖析;27;28;29;30;31;32;33;34;35;36;37;38;39;40;41;42;43;44;45;46;47;48;49;50;51;52;三、项目核心优势提炼;54;55;56;57;58;59;60;61;62;63;64;65;66;67;68;69;70;四、项目定位;72;73;74;75;五、建筑规划建议及业态布局;77;78;79;80;81;82;83;84;85;86;87;88;89;90;91;92;93;94;95;96;97;98;99;100;101;102;103;104;105;106;107;108;109;110;111;112;113;114;115;116;117;118;六、租售策略研究;120;121;122;; 大客户提前购买的必要性： A、预防客户流失——-因大客户购买时都会选择连续组合在一起的铺位，同时其需求的面积大，金额较高，为防止大客户在抽签过程中出现因排号顺序靠后，购买的铺位无法连续组合在一起等情况出现而导致的客户流失； B、提高公开发售率——大客户提前认购，选购一部分铺位，可以减轻开盘时普通客户的公开发售压力，并制造出成交火爆气氛，从而提高公开发售率； C、铺位产权集中——-大客户连铺购买，整体铺位有利于日后经营管理。;125;餐饮主题定位对销售的支撑;餐饮主题街区的定位对销售价格及速度都有较大的支撑。;风临洲以宝安唯一餐饮旺铺定位，从而摆脱项目自身劣势。10月开盘当天即成功100％销售。66间铺位销售金额1.2亿元，均价32000元/㎡。 该项目面临宝安中心区商业供应量巨大、竞争激烈的态势，而项目在地理位置、规模与主力店带动方面不具优势，并且周边空置率高、租金低的情况下。通过餐饮业态的主题定位优势“容易出租、容易聚集人气做旺商业”弱化负面影响达成销售。;项目介绍： 中海月朗苑壹街位于龙华坂田雅园路上，与万科第五园为邻，位置相对偏辟且周边人气不足。项目是典型的社区型商业，商业面积约6000㎡，共97间铺位。项目定位为“升值1号街”，其中项目位置最差的部分定位为餐饮主题，且在销售当天解筹速度最快，通过集中推广实现两周内积累客户并实现开盘销售率90%，最终一个半月实现100%销售。 ;项目介绍： 定位为餐饮主题街区，项目处于龙城中心区域，紧邻龙翔大道和龙城大道两条主干道，毗邻龙岗区政治、经济、文化中心及地铁3号线龙城广场站， 商业面积1.8万平米，铺位约100间，目前已成功签约华润万家超市，从4月23日投放广告起，不到四周时间累计已接待客户约1000多批，由于客户太多未经开盘就已全部售罄，都是大客户提前购买，整体价格提升了约10%。;6.3 收益测算;6.3 收益测算;类比项;6.3 收益测算;6.3 收益测算;6.3 收益测算;6.3 收益测算;住宅部分;139;140;141;项目基本情况;地标广场;项目基本情况;万科紫台;146;项目基本情况;地标广场;149;项目基本情况;虎门1号;项目基本情况;丰泰东海城堡;154;项目基本情况;虎门国际公馆;157;项目基本情况;滨江花园;160;161;162;163;164;165;166;167;168;169;建筑平面类型 ; 优点;蛙式平面;根据我司对当前市场赠送面积方式的总结，共有以下方法赠送面积：;半地下室;可拆卸凸窗;隐藏式衣柜;步入式凸窗梁;过道花园及露台花园;空中院馆;可延展客厅;生活阳台;182;183;184;185;186;187;【案例】欧式风格-圣莫丽斯;【案例】加勒比海风格-中海怡美山庄;园林特点：以滨海休闲、自然的度假风情为园林的主要诉求点，使用水景、沙滩、太阳伞等烘托休闲感受；植被选择上选取棕榈科植物加低矮灌木营造热带风情。;泰式园林特点：高大的棕榈树配以低矮的灌木丛；喷泉水景结合东南亚文化特色的动物雕塑，赋有宗教气息的亭台，营造出热带风情，符号感强。 ;园林特点：江南园林占地面积较小，多以水为中心，景物环水而设，院落层层相串，或小路迂回彼此连接，或曲折小桥相互勾通；空间疏密相间、主次分明，时而开阔、时而曲折、时而幽深，构成庭院深邃的韵味。 ;园林特点：岭南园林以庭院式为主，较江南园林宽敞，岭南园林集北方园林和江南园林之所长，并吸收近代西方造园手法，采用崖瀑、石潭、曲水、湖池、水庭、船厅、廊桥等较多，叠山多姿态嶙峋；整体较江南园林更现代化。 ;中式园林元素：长廊、拱桥、楼台、亭榭、湖水石、树、竹、山、水等。 ;高台：利用项目整体抬高一层，设置入口处抬高，中间设休息平台，