房地产.教程分析.pptx

;;P;;; 最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年—1926年的美国佛罗里达房地产泡沫（Property Bubbles)，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机，最终导致了第二次世界大战的爆发。 ;;P;;;;;;;;;“土地财政”导致的供给不足;“土地财政”导致的供给不足;国民收入的两极分化;银行系统的金融支持过度;银行系统的金融支持过度;租买选择机制的缺失;租买选择机制的缺失;;从需求的角度看，房地产业巨大的投资规模、杠杆效应以及满足当期消费需求是推动房地产信贷的主因。 从供给的角度看，房地产贷款的投资收益比较稳定，风险相对较小，收益也相当可观。 因此，房地产贷款已成为我国很多商业银行的主要贷款渠道。 一旦房地产泡沫破裂，将对整个金融体系造成巨大的运行风险。;由于房地产价格的上涨，房地产持有者与非房地产持有者、大都市圈与地方圈的资产差距越来越大，这会产生社会分配的不公。 近几年来，由于房价的高速上涨，富人通过资本运作，投资房地产业，获得了更多的暴利； 相反的是中低收入阶层却背负着“房奴”的称号，财富从中低收入人群向富裕阶层倒流。;房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率，资本的逐利性会导致大量资金向房地产业流动。 近年来，在一线城市，房地产业占用的商业银行资金有多达50％一60％，甚至更多。 在二线城市，房地产业占用的银行资金达40％以上的也大量存在; 这就意味着其他产业可能会缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得所必须的资金，从而抑制其发展。 ;房地产泡沫的破灭往往会使企业的财务营运逐渐陷入困境。 首先是地价和股价下跌会使企业承受巨大的资产评估损失和被迫出售土地及股票的销售损失。 此外，股价下跌使企业发行的大量可转换公司债券在长期内不能转为股权，给企业带来巨额的偿债负担，从而影响其融资能力。 收益的减少和融资能力的下降会直接导致企业的再投资不足，影响其可持续发展的能力。;;疏导 建议; 疏导房地产泡沫，若简单地釜底抽薪式的扫除造成我国房地产泡沫因素，会使我国房地产泡沫“硬着陆”，随之引发银行坏账增加、信贷紧缩、房地产相关产业萎缩，更甚会产生金融危机，对我国经济造成严重损害。;1.构建新型的房地产金融体系;2.建立银行防范房贷风险的扁平型网络化监控体系;我国房地产经济安全政府控管的具体目标;4.构建房地产金融风险控制体系 注重研究房地产市场发展趋势，防范系统性风险 深化金融体制改革，创新金融品种，开发避险工具 建立健全风险控制机制，严格控制操作性风险 加快法制建设进程，遏制房地产金融业务的外部风险;疏导房地产泡沫的建议(二)——加强金融监管，严防金融支持过度; 在防御房地产泡沫形成的过程中,及时准确的、完整的市场交易信息十分重要。 各级政府尤其是国土资源管理部门对各地块地价的公开,在防止房地产商恶意提高房价的同时,增加购买者的理性化交易行为。而商品房市场交易过程中,对房价的强制性公开更能从信息的源头上降低因盲目跟从而引起的房地产泡沫。 在房地产产品的审批、构建、交易全过程中,推行信息及时、完整的公开,在稳定市场交易秩序,抵御泡沫经济形成的过程中显得尤为重要。;1.加强房地产开发贷款管理 银行信贷是房地产融资的主???来源，银行应严格审查房地产开发贷款的发放条件,在国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等“四证”齐全时方可考虑发放贷款,杜绝向不具备开发资格的企业、第一还款来源不足的企业发放贷款，从融资来源上控制一些企业盲目涉足房地产业。;2.规范个人住房按揭贷款 银行的个人住房抵押贷款滋生了大量通过银行贷款用很少的自由资金就可以撬动一大批资金流入房市的投机者。;3.实行差别化的税收政策 通过税收政策增加房地产投机住房持有阶段和交易的成本,总体上增加房地产投机的成本和风险有利于抑制投机。; 在我国，商品房占住房供应的90%以上,经济适用房和廉租房所占比例较少,这一住房供应结构一方面容易滋生投机的土壤推高房价,另一方面放大了房地产泡沫的影响范围和程度。 我们可以借鉴新加坡和香港等发达国家和地区的经验,采取“二元化的住房制度”,政府拟定有效的住房政策,通过推出廉租房和经济适用房保障大多数家庭满足住房需求,而有能力的可以通过购买商品房满足住房需求。;