房地产项目投资不确定性分校.教程分析.ppt

不确定性分析 二、为何进行不确定性分析 1、客观事物复杂多变的特点 2、人们对客观事物认识的局限性 第二节 盈亏平衡分析 一、盈亏平衡分析概念与分类 1、概念：通过分析产品的产量、成本与利润之间关系，找出盈亏平衡点，以判断不确定因素对方案经济效果的影响程度，说明方案实施的风险大小。 盈亏平衡点表达形式有多种，可以用产量、价格、单位可变成本和固定成本表示，也可以用生产能力利用率等相对量表示。 其中产量与生产能力利用率是应用最广泛的。 盈亏平衡分析 2、分类 （1）按照收入和成本与产量间的关系 线性盈亏平衡分析 非线性盈亏平衡分析 （2）按照是否考虑资金的时间价值 静态盈亏平衡分析 动态盈亏平衡分析 盈亏平衡点参数的计算 生产能力利用率即相对临界点 Q0/Q 其中Q为设计能力 若Q实/Q Q0/Q盈利 ； Q实/QQ0/Q 亏损。 允许降低率 1-Q0/Q 盈亏平衡点参数的计算 盈亏平衡点价格 绝对临界点 P0=F/Q+V 相对临界点 P0/P 允许降低率 1- P0/P 盈亏平衡点参数的计 盈亏平衡固定费用 绝对临界点 F0=(P-V)Q 相对临界点 F0/F 允许提高率 1-F0/F 注意：盈亏平衡分析仅仅用于财务评价。 线性盈亏平衡分析举例 某企业生产线设计能力为100万件，单价450元，单位变动成本250元，年固定成本为8000万元，年目标利润为700万元。试进行盈亏平衡分析，并计算目标利润为700万元时的销售量以及销售量为50万件时的保本单价、单位变动成本和固定成本。 线性盈亏平衡分析 3、应用 (1)不确定性分析 寻找盈亏平衡点，确定实现目标利润的产量，仅仅是第一步，重要的是研究当投资、成本、价格因素发生变动时盈亏平衡的移动情况，并据此作出项目的不确定性分析。 线性盈亏平衡分析应用举例 例：某项目设计能力为2000台，单价2万元，单位变动成本12000元，年固定成本为640万元。若因投资增加使固定成本增加１０％，单位变动成本上升１０％，单价降低５％。试进行盈亏平衡分析。 线性盈亏平衡分析应用 (2)判断项目经营安全率 经营安全率是项目预计销售量（额）与盈亏平衡点销售量（额）之间的差额（安全边际）与预计销售量（额）之比。是反映项目经营状况是否安全可靠的一个重要指标。 经营安全率越大，经营风险越小。 线性盈亏平衡分析应用 经营安全状况的参考值 经营状况 经营安全率 安全 ≥30% 比较安全 25%—30% 不太好 15%—20% 警惕 10%—15% 危险 ＜10% 线性盈亏平衡分析应用举例 某项目固定成本50万元，单位变动成本25元，产品单价50元，预计年销售量为23000件，试判断该项目经营是否安全。 线性盈亏平衡分析应用 (3)互斥方案的盈亏平衡分析 某产品生产有三种方案，采用方案1，年固定成本800万元，单位产品变动成本10元；采用方案2，年固定成本500万元，单位产品变动成本20元；采用方案3，年固定成本300万元，单位产品变动成本30元。分析各方案适用的生产规模。 盈亏平衡分析 三、非线性盈亏平衡分析 非线性盈亏平衡分析 某项目年总成本C=20Q2+200Q+500，产品单价P=200-Q，Q为产量，求盈亏平衡点产量,最大利润是多少？并画出盈亏平衡图。 复习与思考 盈亏平衡分析的基本原理。 盈亏平衡状态常用哪几个参数表示？ 哪些因素变化会影响盈亏平衡点的位置？ 敏感性分析 敏感性分析的有关概念 (1)不确定因素:对效益有影响的因素，一般选取产量、价格、成本、投资额、建设期等。 到底选哪些因素，依据具体情况确定。一般原则:选不确定性大或对效益影响大者。 (2)敏感性因素？ (3)效益指标:表明效益的指标有多个，可选其中的一个或几个指标。如:净现值、内部收益率、投资回收期、静态投资收益率等。 敏感性分析 二、敏感性分析法的目的 　　1、找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分析(如概率分析)提供依据； 　　2、研究不确定性因素变动引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力； 　　3、比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案。 敏感性分析 五、单因素敏感性分析 某投资方案设计年生产能力为10万台，计划项目投产时总投资为1200万元，