房地产信托.教程分析.ppt

第9章 房地产信托 房地产信托 什么是信托 信托是资产所有者将其资产委托给他人（个人或机构）代为管理或处理的一种经济行为。 信托参与方：委托人、受托人、保管人和受益人 房地产信托 简单说，就是与房地产相关的信托 房地产信托举例 “世纪星城住宅项目股权投资信托计划” “北京国投：欧尚天津第一店” 世纪星城住宅项目股权投资信托计划 信托计划概况：该信托计划由重庆国投于2003年10月推出，信托计划资金由受托人集合运用，以股权投资方式运用于世纪星城住宅项目。 计划规模：人民币2亿元． 计划期限：2年。 起购点：60万元，大型机构投资者优先。 收益:预计不低于6％ 风险防范： 福建顺华房地产开发公司承诺信托计划到期时，以溢价收购股权。 北京顺华房地产开发公司的现有股东以其在该公司的全部股份质押给重庆国投 法国欧尚天津第一店资金信托计划 信托计划概况： 北京国投集合运用信托计划资金，购买已与天津欧尚超市有限公司签定长期租约（40 年）的天津峰汇广场1~3层商铺（法国欧尚天津第一店）的产权，通过租金收入的形式实现投资人长期稳定的回报。 在信托期末，北京国投将以法国欧尚天津第一店的物业产权为依托，发行下一个信托计划或处置该物业用于归还上一期投资人的本金。 计划规模：不超过人民币1亿元 计划期限：3年 起购点：20万元 收益:预计6％ 我国的房地产信托 我国信托业及房地产信托的发展 1921年，中国第一家专业信托公司成立 1979年，中国国际信托投资公司成立，新中国的信托业务开始恢复 发展二十年间，信托业务经历了多次调整 “一法两规”：2001《信托法》实施；2002《信托投资公司管理办法》及《信托投资公司资金信托管理暂行办法》 2004年，《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》 我国房地产信托发展现状 2003年以来，我国房地产信托迅速发展 目前我国房地产信托产品发行情况 大陆地区（P165） 香港 我国房地产信托的特征（P166） 运作模式单一，多以贷款形式运作 信托计划的期限多为中短期 信托投资项目的单一化 信托产品的流动性差 我国房地产信托的风险管理（P163） 信托公司风险 建立完备的公司治理机制、操作流程和内部风险控制机制 设立房地产信托投资专户 信托产品风险 不同种类信托产品的风险防范 权益信托 抵押贷款信托 信托产品风险防范举例 商品房开发信托举例 土地储备信托举例 房地产投资信托*（P167） 概念 信托投资公司通过公开发行股票或受益权凭证募集投资者的资金，然后进行专业化的房地产投资或房地产抵押贷款投资的信托。 优点 专业管理：效率高 分散投资：风险小 为小额资金提供投资于房地产的机会 流动性强 * 特别说明：这里的房地产投资信托指的是教材中的房地产投资基金 房地产投资信托的典型模式 （P168） 世界各国的房地产投资信托 , 大致可以分为两种模式 ： 基金模式（房地产信托投资基金，REIT） 即公司型 此模式的代表是美国 这种模式是以封闭式投资公司为投资实体，通过发行受益股份来募集公众资金，运作方式类似于封闭式基金，即积少成多、专家运作、分散投资等 基金模式案例：CPA15 但基金模式的 REIT 和封闭式基金是存在本质区别 （主要在于投资的资产） CPA15 CPA15简介：是WP.Carey发起并管理的CPA系列公共持有非流通REIT之一，于2001 年在美国证券交易委员会注册，初始股本金5亿美金，分5千万股，通过连续三年的不断发行新股及收购，2004年股本金约16 亿4 千万美元，负债约6亿8千万美元。 投资类型：主要投资于单个租户公司物业,专注于提供“出售-回租”等服务，目前拥有遍布美国及欧洲的130 个物业，租户共41个。 收益：体现为每年红利，约6. 4% 期限：属于无期限(open-end)信托 信托计划模式 即契约型 此模式在澳大利亚发展的最为成功，新加坡、日本等也采用 这种模式以信托计划为投资实体，通过发行信托单位来募集公众资金 其特点是采用外部管理方式，即有专设的资产管理者（不是信托公司） 美国的房地产信托投资基金（REIT） 设立的要求 资产要求 房地产资产、现金和政府债券必须占到其资产价值的75%以上 收入要求 房地产租金、销售所得和抵押贷款利息需占到其资产总收入的75%以上 分配要求 给股东分配的收益必须超过其当期可纳税收入的95%以上 股本结构要求 持有人不得少于100人 5个及5个以下持有人拥有的股份不得超过50% REIT的种类 资产REIT 多数REIT专注于某些房地产类型，一些专注于某些区域 按投资的物业类型可分为：工业/办公类、零售类、住宅类、宾馆/旅游类、保健类、仓库类等。 根据信托期限可分为：限定期限类和非限定期限类 公开交易REIT的市场资本总额（单位：百