我国房地产价格波动的影响因素及趋势研究详细分解.doc

我国房地产价格波动的影响因素及趋势研究 近几年来，我国的房地产价格一直是整个社会的焦点问题，是关系着民生的重大问题。对此，我从金融学的角度，对我国现阶段房地产市场的整体状态，诱因做出一个系统介绍。随之，对我国房价的未来走势做出一个预测，并且提出一些调整建议和意见。 我国城市房价总体态势 （一）我国房地产价格的现状 从2003年到2011年中，我国的房地产飞速发展。在2003年到2007年的这几年之中，我国的固定资产投资过热，从而带动我国的房价飞速上扬，尤其是北京，上海等一线城市。虽然在2008年以后，国家紧缩“银根”和“地根”，在多种宏观调控措施的作用下，房价的飙升趋势有所缓解，但没有改变整体房价呈上扬的趋势，只是涨幅下降。 我国房价在2000到2010这十年之间，一直是上涨的状态。但是在这十年之间，是不能一概而论的，在这期间，应该分成两个阶段。首先是在2000年到2004年的四年中，我国的城市楼市价格每年涨幅表较小，可以称为正常上涨。但从2004年开始，基于政策的支持，房价呈几乎垂直上升的趋势直线上扬，涨幅十分明显。虽然其中在2008年时，房价稍有回落，但是回落后的价格，依然相对偏高，并且从以后涨幅更剧烈的上扬。 为了更清晰的说明，我国房地产价格的变动趋势，我列示了北京，上海的图表，作为我国超大型城市的代表。又列示了杭州，重庆，成都的图表，作为中型城市的代表。 图1 北京市楼市价格走势图 资料来源：网易论坛 图2 上海市楼市价格走势图 资料来源：安居客 图3 杭州、重庆、成都楼市走势图 资料来源：百度图片 （二）我国房地产价格的特点 总体来说，近年来我国房地产价格上涨速度快，涨幅较大，房价出现了较大的波动，这种房价波动是不正常的，并且在未来的趋势上十分的不明确，显得扑朔迷离。这种不正常具体表现在以下方面： 1.房价涨幅与GDP涨幅不协调 当房价的上涨幅度远高于GDP的增长幅度，房价明显高于其内在价值时，表明房价与国民经济发展水平不相协调，房地产出现价格泡沫并诱发房地产业呈现过热状况。我搜集到了一些年份的国外房价与GDP的关系图（以英国和美国为例），可以看出在西方发达国家，少数的年份GDP的增长与房价的增长相当，更少出现房价涨幅高于GDP增长的情况，在一般的情况下GDP的增长都高于房价的增长，我们可以从图4、图5中清楚的看到西方发达国家房价的上涨幅度与GDP的增长的具有很高的相关性，我们可以从中找出GDP变化与房价变化的相关规律。 而在我国，恰恰违背了这一规律，我国近些年来，年GDP增长均保持在8%—12%之间，在金融危机爆发的2008年，我国的GDP增长也保持在8%以上，但是，从2005年以后，我国的房地产市场飞速发展，房价增长的速度远远高于GDP增长速度，甚至在2008年到2009年的一年中，某些大型城市，如北京的房地产价格增长速度超过了200%。我国的房地产增长速度一般都高与GDP的增长。另外，我国的房价增长速度波动较大， 2004年出现了大幅的上涨，2005、2006年出现下跌，2008年还有超过GDP增长的势头。从这种不协调可以看出，我国房价的波动是非常不正常的。 图4 2000-2007年美国GDP和房价指数变化 资料来源：佐思网房地产业 /Htmls/GenCharts/Father_49.html 图5 2000-2007年英国GDP和房价指数变化 资料来源：佐思网房地产业 /Htmls/GenCharts/Father_49.html 2.房价收入比高 为了衡量一个国家的住房消费水平是否合理, 世界上大部分国家都在使用一个指标——房价收入比，这是一项综合指标。“房价收入比”是指“居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比”，国内学者大多将“房价收入比”这一概念定义为“居民收入和房价水平之间的比率” 。世界银行（world bank）认为最适宜的房价收入比应该在3—6倍之间较，若低于3就会出现住房供不应求的局面，会造成房地产市场的混乱，而高于6倍就是超出了城镇居民的经济承受能力，如今这个标准已成为对房价和家庭年收入进行相关分析的重要参照系。 表1 近年来我国的房价收入比 年份 每户的收入(元) 单元房平均售价 房价收入比 2010 42273.102 358020 8.469 2009 37521.611 303030 8.076 2008 33509.479 285120 8.509 2007 30182.960 250020 8.283 2006 19597.930 212310 10.833 2005 18330.835 202500 11.047 2004 21411.948 195300 9.121 2003 19706.198 190080 9.646 资