9南京凤凰和睿拓盘营销推广方案及执行认筹蓄客.教程分析.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 项目经济测算结论 写字楼总销售收入：28000*28753.2=8.05亿 车位总稍售收入：6846万元 投资成本：（写字楼+车位总面积）*1.48=5.5亿 写字楼投资利润率：(8.05-5.5)/8.05=31% 写字楼投资利润率为31%，写字楼销售收入已基本满足项目前期投资利润率预期，若通过后期营销努力，写字楼销售价格达到30000元/平米，则投资利润率相应更高。 商业策略 Part 6 区域商业分析 Part 6.1 区域商业特点——商圈分布 新街口商圈 在新街口这块不到1平方公里的“弹丸之地”，目前已经集中了近700家商店，1万平方米以上的大中型商业企业就有近30家。新街口商业街区的密集程度之高，在全国都不多见。 街区内日均客流量50万人次，节假日达120多万人次，其中60％的客流来周边城市；新街口商业街区的销售额有30％是南京都市圈的马鞍山、滁州、芜湖、镇江、常州等城市的消费者实现的。 夫子庙商圈 依托全国著名的风景点－夫子庙带来的大量中外游客，夫子庙商圈内的人流量大，但整体消费在中低档次，区域较高档次的消费以餐饮为主。主要消费群为外来人口，业态以具有地方特色的餐饮、小吃、古玩为主。 随着水游城商业综合体的开门营业，夫子庙商圈也正进行着提档升级。 商圈 消费者群体特征 商圈优势 商圈劣势 新街口商圈 来自南京市各区域及南京周边城市，购物是最主要的消费功能 消费者认同度极高；商业分布密集；辐射范围广 交通拥堵 夫子庙商圈 国内外的大量游客 ；小商品买卖生意人，以江浙沪一带的居多；本地有特定需求的消费者 旅游文化资源丰富；是南京特色餐饮集中地；小商品种类繁多 缺少有规模有知名度的综合性商场支撑；商业设施配套较为落后；业态层次低，人员混杂，消费环境较差 新街口商圈走中高档路线。夫子庙商圈虽然距离新街口商圈不远，但其商业价值却有明显的下降，夫子庙商圈以其深厚的历史、人文底蕴吸引着大量的本地、外地游客，旅游业是支撑夫子庙商圈高人气的重要因素，但整体商圈的档次则不高。 商圈 范围及规模 商业模式 经营业态 租金价格范围 销售价格范围 新街口商圈 经营面积70万平方米左右 百货商场为主，多种商业形式共存 百货、家电城、餐饮、娱乐等 15-36元/平米/天左右 折合成售价 6.8-16.5万元/平米 夫子庙商圈 经营面积约20万平米 街店及大市场为主 特色餐饮，品牌服装，特色手饰工艺品，花鸟市场等 一般沿街店面的租金在3-16元/平米/天之间 折合成售价 3-7万元/平米 区域商业特点——商圈特点 大型百货 （集中了百货、餐饮、娱乐）——如金鹰、德基、新百、中央、水游城等； 专业型卖场 ——如苏宁电器，五星电器，大众书局，新华书店等； 特色商业街 ——如1912、熙南里、夫子庙； 大型超市 ——沃尔玛，大行宫家乐福；地铁商业。 德基 金鹰 新百 本案 中央 水游城 新华书店 五星 苏宁 1912 夫子庙 熙南里 沃尔玛 家乐福 区域商业特点——商业物业形态 百货业（新街口的各大型百货）； 专业卖场 ——苏宁五星，大众书局，新华书店等； 小商品零售 ——如淘淘巷，莱迪广场，夫子庙等； 特色餐饮 ——如新街口各大型百货内部，新世纪广场楼上的餐饮、洪武路，太平南路沿线的餐饮、夫子庙的餐饮，1912、熙南里的餐饮； 娱乐休闲 ——1912、新街口的几个影城、KTV； 银行金融业 ——洪武路沿线，太平南路白下路沿线； 金银珠宝 ——太平南路沿线，新街口几个大型百货 本案 新华书店 五星 1912 夫子庙 熙南里 沃尔玛 苏宁 莱迪 区域商业特点——商业经营类型 太平南路商业分析 Part 6.2 本案 太平南路自古以来是南京最历史悠久的一条繁华的商业街。有着多年的老字号宝庆银楼、刘长兴、绿柳居、古籍书店、吴良才眼镜等。 宝庆银楼 古籍书店 刘长兴 绿柳居 吴良才 区域商业特点——太平南路老字号分布 本项目业态定位规划建议 Part 6.3 业态定位建议 鉴于太平南路商业业态目前相对较为单一，且商家经营档次整体不高的情况下，考虑到未来该区域的商业改造及办公写字楼和公寓的兴建，必定会为本项目商业带来机遇。 本项目的机遇及客源 机遇-本项目周边有大量待开发的办公写字楼，未来将带来一定的商务消费需求，同时引发相关人士、上班族、小的私营业主的消费需求。 需求方：企事业单位相关人士、白领、私营业主 餐饮 娱乐 休闲 服务 目前整个太平南路的商业氛围较前些年有较大的下降，特色商家分布较为集中，但是对非特定性消费者的吸引力较差，其它商户经营档次较为