20140925鞍山腾鳌国际商品城发展战略及定位150p教程分析.ppt

写字楼个案分析 1 英伦汇：项目地处鞍山核心站前商圈，自身配套齐全，周边发展成熟，面积56-89㎡产品线齐全。 住宅部分 商务写字楼 大型商业乐购 沿街底商 项目名称 总套数 去化 整体去化率 楼层分布 建筑类型 开发商 开盘时间 英伦汇 525 206　 　39% 4梯25户 写字楼（28F） 鞍山特易购房地产开发有限公司 2010年10月 TESCO英伦汇写字楼坐落在项目商业上，1F-6F为乐都会，7层以上为写字楼部分；产品为40年产权的精装修公寓型，成交价在6200元/平，含1500元/平精装修，在售面积为57、67、80、89平四类户型，4梯25户，销售较好户型为57和67平；大部分成交客户会多户购买。 主要客群：发展中的小企业老板，年轻创业人群，鞍钢高管和企事业单位高管投资；小工作室办公需求人群，美容、保险、理财等办公人员。 凯兴启明农贸市场经营状况 冷冻品市场规模鞍山市最大，全市其他商户批发、单位团购都集中在凯兴； 目前经营以水产、海鲜、蔬菜、猪肉等为主，销售主要面向小型批发和零售客户； 商户经营费用较低，利润率较高； 冷库整体体量较大，主要面向中大型批发商，平均运营成本低。 农贸市场小结：尚未形成规模，且分布零散，未形成大型的专业市场，有一定的发展潜力；本案应充分发挥物流及储存条件优势，建议发展此业态。 鞍山现有的农贸市场分布较为零散，大多只为服务本区域内的住民，尚未形成专业的市场圈； 农贸市场作为生活日用中的必需品，将存在发展机会； 本案可利用原有的客群资源，以及便利 的物流条件发展此物业，打造区域首家绿色农贸市场； 商业市场总结：娱乐、餐饮、休闲、以及专业化市场业态是下一个商业发展机遇，应跟随百货布局，或自行聚合布局。 百货业态上应该选取中高端的定位，辐射腾鳌区域乃至周边(鞍山、海城)。 目前区域内尚未有大型商业集群，存在市场空白； 各专业市场供应形式比较单一，缺乏有特色的专项经营场所，存在市场空白； 区域内人群固有的区域消费习惯很难打破，需要寻找出创新突破点。 交通条件便利，采取更具吸引力的开发模式聚集人气 关注新的消费热点，开发模式要适度超前 专业市场、主力百货、休闲娱乐餐饮存在市场空间 商业定位依据：对四个方面的分析结论再次提炼、汇总，为项目定位进一步缩小范围。 寻找差异化业态，提高规划水平 市场竞争 典型业态 项目地块 市场趋势 从娱乐、购物中心、专业化市场定位符合项目商业的自身情况和市场环境。 分析因素 市场竞争 典型业态 市场趋势 项目地块 吻合程度 此定位可与传统商业业态形成错位，差异化的业态经营可辐射腾鳌本地以及周边区域客群。 可填补腾鳌大型娱乐、休闲、集合的市场空白机会。 吻合本地消费者的消费习惯，并且向体验消费的趋势转变。 利用地块交通的通达性，可以有效地聚集人气，提高成功率。 项目商业定位为 New City Mall ——体验休闲城+专业化市场+主力品牌店 基本特征： （1）体量要求较大，基本在10万平以上。 （2）以专业化市场、购物中心作为主要业态来打造品牌、吸引客流，配置大卖场及超市来聚集人气，餐饮、休闲处于辅助地位。 3 商业 定位 步行街商业： 两栋商业建筑之间建议设置步行街，中心设计小型广场，分别包括绿化、休闲、即兴娱乐等不同主题，达到聚集人气、驻留人流的作用。 步行街商业为一拖二零售 业态规划建议为：品牌快餐、咖啡吧、甜品店、精品店、美容美发店等。 商业步行街建议：小型主题街区，驻留人流。 绿化 小品 活动娱乐区 4 商业 建议 风情主题街区 商业入口位置建议 主题广场 主大门 案名logo 主出入口前设置主题广场，建立地表物，配以案名logo； 主出入口外部台阶控制在3阶左右； 空间设计：在入口、通道等处要精心安排，融入体验娱乐元素，引导人流；空间设计“体验元素”建议体现“娱乐感”。在次出入口和相互连接通道设计时，要运用宽窄变化、颜色变幻、灯光等元素组合，增强消费者的体验，起到缓解疲劳和增强吸引和引导的作用。 如右图所示的商场出入口设计通过灯光的运用，有效地缓解了出入口通道过长的弊端。 商业入口立面设计建议 建筑形式：中庭利用自然光线，将注意力和人流向上引导；中庭顶层设玻璃幕窗和遮阳层，充分利用自然光线；同时，此处应根据家庭欢乐主题设计景观，充分体现欢乐和娱乐的元素。 商业步行街建议 商业建筑外立面建议 商业部分建筑风格外立面以现代元素为主题 建议：首层骑楼设计，2-5层外立面采用玻璃设计为主，兼顾广告排位设计。 商业部分整体装饰风格建议 融合外立面的现代建筑文化，包括造型、色彩、材料结合商场使用设计特色；各类装饰品、艺雕刻字、字画、灯具、广告招牌