登月湖旅游区生态旅游开发战略策划.教程分析.ppt

2.3投资估算——经济效益分析 * 经营成本预测 利润分析 规划区旅游开发实行滚动式开发，边建设边经营。经营成本费用包括人员工资及福利、折旧费、设备维修费、税金及其它。本次测算经营成本按旅游收入的40%计取，规划期内，总经营成本和费用为30亿元。 在对旅游收入成本核算分析的基础上，根据国家财务制度的相关规定计算，规划区旅游开发的经济效益是十分显著的。在规划期内，项目旅游净收入为45亿元，投资利润率为13.02%。 年度 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 指标 旅游总收 7,500 12,188 19,805 32,183 52,297 75,177 95,098 120,299 152,179 192,506 经营成本 3,000 4,875 7,922 12,873 20,919 30,071 38,039 48,120 60,872 77,002 利润 4,500 7,313 11,883 19,310 31,378 45,106 57,059 72,180 91,307 115,504 项目累计利润 4,500 11,813 23,695 43,005 74,383 119,489 76,548 48,728 340,035 455,539 单位：万元 效益分析表 经济效益分析结论： 登月湖旅游区总投资66.8亿元，其中旅游直接投资35亿元，旅游地产投资31.8亿元，未来正常年份游客接待量将达220万人次/年，度假经营收入20亿元，规划期内度假区年均经营收入7～8亿元，年均利润4.5亿元，项目旅游投资回收期约9.1年。 3.1招商引资策略 招商引资需注重分梯次招商，抓住大、中、小企业投资人各自不同的投资心态，积极利用项目的合理配置和土地的合理出让，避免同质化竞争，达到运营商与开发商、投资者之间的和谐发展，共同促进片区发展。 分片区分阶段实施招商，形成区域开发建设与招商引资同步，以先开发区域提升整体价值，滚动式招商引资，获得利润增长最大化。 招商引资过程中，优先考虑具有国际背景、资金实力雄厚、具有一定示范性的开发商及运营商（如开元、华侨城、方特、复星），有着良好的旅游投资业绩。品牌开发商的进驻起到对区域地块项目招商的催化作用，达到快速出让土地及催熟区域的目的。 差异化策略 品牌招商策略 滚动招商策略 * 3.2招商引资对象 独立项目开发商 主力经营商 主要是购买商铺、产权酒店，其他运营商或开发商开发物业用于投资，依靠相对固定的租金回报获得收益； 引进以经营酒吧、游乐、时尚品牌为特色的经营商； 大型主题娱乐项目或养生度假产品； 招商引资对象 会所、农业项目，其他产业； 主题酒吧、连锁商业、客栈、小型会所等； 主力投资开发商 具有较强的资金实力和项目运作经验的大中型品牌投资企业，对区块内大型项目整体投资，或联合投资开发； 前期旅游小镇建设； 中小投资人 具备一定投资实力，对中小型项目进行单独投资或联合开发； 金融投资商 战略投资商 特色经营商 一般经营商 在度假区启动阶段，可小规模吸纳具有一定国际化运作理念的战略投资商，以完善股权结构、完成人才吸纳和理念更新； 通过先期对项目进行整体评估，以现金方式投资入股，不参与项目运营开发。当现有开发企业资金周转出现问题时，可吸纳部分风投、基金，以保证项目开发顺利推进。 品尚度假组团发展需要引进多个品牌经营商，各行业均需要品牌经营商以带动行业内相关项目的发展； 作为配套项目，必须有部分专业经营商进行有效填充，如旅游纪念品、手工艺品、零售亭等。 分时度假物业、产权酒店、商铺等； 酒店、大型餐饮、娱乐产品等； 旅游工艺品点、小型商铺等。 * 3.3招商引资渠道 * 适配性 招商渠道 采取形式 优劣势 目标客户 常用 会展招商 举办投资说明会、投资研讨会、项目推介会、特色节会等进行招商洽谈，吸引资金。 声势大，媒体宣传密集，但目标客商不确定。 长三角、珠三角、环渤海湾地区投资客商。 适配 组团式招商 招商主体带着项目，有选择地组团到经济发达地区去参加一些重要的经贸、招商活动进行招商。 “走出去请进来” 针对性强，吸引目标商户。 以长三角、珠三角、环渤海湾地