典型豪宅别墅项目市场研究及产品研究汇报常熟.教程分析.ppt

常熟项目市场研究及产品研究汇报 项目研究工作阶段划分 案组人员安排 研究工作内容 我们的研究思路 项目的研究思路 地理区位 区位: 常熟市地处长江三角洲沿江开发带，东倚上海，南接苏州，西邻无锡，北临长江与南通隔江相望。 行政关系: 苏州市下辖(五市七区)张家港市、常熟市、太仓市、昆山市、吴江市，吴中区、相城区、平江区、沧浪区、金阊区，以及苏州工业园区和苏州高新区虎丘区。面积8488平方公里 全市面积: 全市总面积1164平方公里，占苏州全市面积13.71%，辖24个镇及虞山林场。 交通发展 公路: 204国道直达上海 苏常线（苏州-常熟）接通沪宁高速公路（上海—南京） 苏嘉杭高速(常熟-苏州-嘉兴-杭) 沿江高速(上海-常熟-江阴)公路 建设中苏通长江大桥(常熟-南通) 通港路连接市区和常熟港 铁路(规划建设中) 目前距离常熟最近的火车站为苏州火车站，约39公里。 通沪铁路：南起上海，经常熟过长江至南通，与宁启铁路连接，客运兼顾但以客运为主，全长133公里，江苏境内107公里，设计时速200km/h 镇南铁路：又称沿江铁路，西起镇江，经常州、江阴、张家港、常熟、太仓市至上海的南翔，线路全长227公里，江苏境内208公里，设计时速160km/h 交通发展 水路 长江黃金水道和纵橫的內河网路使內河运输便捷发达。 常熟港是对外开放的国际港，已与世界33个国家和地区的122个港口通航通商，目前拥有3.5万吨级码头3个、3千吨级以上码头6个，海外航运便利。位居全国十大内河港第六，是全国重要的钢材集散地，占全国的18%。 常熟目前拥有一个汽渡码头连接与长江北岸的交通往來。 航空 距常熟最近的国际机场為上海虹桥国际机场，约80公里，70分钟車程。距上海浦東国际机场约140公里。 周边还有苏州、无锡、常州等多个支线机场可供利用。 区位:长江三角洲沿江开发带，东倚上海，南接苏州，西邻无锡，北临长江与南通隔江相望，城市区位优势明显 交通:公路网发达，铁路在建，港口繁荣，交通优势明显 经济总量保持较高增速平稳运行 GDP走势 03年高速增长，增长30.13% 04-06年保持20%的速度平稳发展 人均GDP走势 03年高速增长，增长30.13% 04-06年保持20%左右的速度平稳发展 三大产业结构与产业人群 三大产业结构 第一产业比例在逐渐减少,第二产业比例高,对经济的贡献较大. 2006年三大产业结构比为38:59.8:2.2. 产业人群 第二产业人群53.29万 工业企业服装、纺织业、黑色金属冶炼、化学化工、电气机械制造也是常熟龙头产业，相关行业从业人群会成为购房主体 专业市场经营专业市场繁荣，招商城高收入人群是购房主体 专业市场 02-04年成交额高速增长 05年有所回落 招商城 招商城成交额在02-04年间高速增长，05、06年有所回落 招商城占各类商业市场成交额比重06年有所下降 人口环境外来人口超过非农业人口，说明外来人口对城市发展起到非常重要的作用 2006年末，户籍总人口105.48万人，城镇户籍人口68.56万人 非农业人口占全县52%，城市化率比较高 暂住人口超过非农业人口20万人 外来人口在常熟发展中起到非常重要的作用，也说明外来居民也是购房的主体之一 行业从业人员及在岗职工平均工资高工资集中在企事业、高科技行业、金融保险行业职工 居民生活居民生活已进入小康水平，消费支出比重高，消费力强 2006年，城镇居民人均可支配收入19308元，比上年增长12.2%，农村居民人均纯收入9293元，比上年增长10.4%。城乡居民家庭恩格尔系数分别为31.4%和35.65%。 城镇居民人均可支配收入连续三年增长速度放缓 城镇居民人均消费支出占可支配收入比重自03年持续增长 消费潜力较大，并正在逐步释放 住房支出比重和人均住房面积未来以改善型需求为主 2006年常熟市恩格尔系数31.4%，进入富裕型的范畴内；人均居住支出比重为14%，同比增长93.1%，改善型居住需求潜力大 2006年常熟人均住房使用面积为37.8平方米 经验表明：人均住宅建筑面积达到35-40平方米之前，会保持较旺盛的住房需求，说明常熟房地产市场居住需求已经释放，未来以改善型需求为主 旅游业 旅游接待 02-05年旅游接待游客持续增长，06年增幅有所下降。 旅游总收入 03-05年旅游收入持续增长，06年有所回落，仍然维持比较高的增长率。 江苏省有关县(市)小康指标 城市规划“七溪流水皆通海，十里青山半入城”的山水城市 城市性质： 国家级历史文化名城，融商贸、工业、旅游为一体的现代化山水城市。 城市规模：近期（至2000年）市区人口规模为31万人，城市建设用地按26.13平方公里控制；远期（至2010年）市区人口