关于成立商业经营管理公司的必要性与组织概.教程分析.ppt

成立商业经营管理公司的必要性及组织架构 一、成立商业经营管理公司的必要性。  购物中心要取得成功的五要素： 统一定位 统一规划设计 统一招商 统一营销 统一管理 第一. 购物中心的经营管理需要组建专业的团 队进行经营管理。 第二、专业管理有助物业价值提升 购物中心成长过程： 培育期（约为3年） 成长期（3—5年） 成熟期 前期进行定位，策划，招商等工作。 后期商家经营进行辅导、调整定位、再招商及企划宣传 第三、商业品牌的复制 商家（忠实的合作伙伴） 开发商 运营管理公司 运营管理公司成为了商家与开发商长久合作的纽带，这为集团商业项目的再开发奠定坚实的成功基础 。 第四、投资者、经营者出发 资者投资物业、经营者承租物业趋向理性投资，品牌商家特别关注问题： ◆项目是否是公司自行持有 ◆是否组建专业团队实施经营管理 成立专业商业经营管理公司，可以消除投资者、经营者的后顾之忧。 第五、探索商业地产开发运营经验，平衡产品结构，降低经营风险。 住宅地产受政策打压严重，影响公司稳定经营。 商业地产则受国家政策影响较小 ，有利于降低经营风险。 成立非上市块商业经营公司，可以探索商业地产开发运营经验，摸索一套切实可行的商业地产开发模式，平衡开发产品结构，降低经营风险。 非上市块的商业经营公司可以妥善处理招商初期出现的风险问题 购物中心成长过程 3年培养期 产生风险（工程延后，招商困难，经营困难等） 非上市块的商业经营公司 解决问题 3年成长期 成熟的购物中心 非上市块的商业经营公司作用 通过自由灵活的处理方式解决问题。 保证在任何情况下的集团的上市租金收益要求。 例如： 招商困难时，可通过租百货、自营连锁品牌方式解决。（天河城百货、正佳百货） 工程延后交付时或经营困难时，可通过优惠稳定商家。 法律诉讼时，可独立处理，不给集团带来影响（目前商场商家预计达800家）。 第六、培养人才，打造奥园商业运营管理团队，为集团商业的地产发展储备资源。 现阶段市场上的房地产专业人才缺乏，奥园要发展商业地产，组成自己的团队，培养自己的人才势在必行。 第七. 发展商成立商业管理公司管理购物中心是一种通用的模式 ◆国外发达国家，购物中心都是由专业商业管理公司进行管理 。 例子： 太古地产下香港又一城的“又一城商运营公司” 。 ◆国内已成立了专业商业经营管理公司的购物中心： 深圳的万象城 海岸城 COCOPARK 广州天河城 正佳广场 小结 不论从开发商、投资者、经营者角度，及购物中心自身专业化经营角度出发，还是借鉴国内外成功案例，均要求成立专业商业经营管理公司对购物中心进行专业化管理。 二、成立商业经营管理公司 相关工作安排 第一. 运作模式 成立商业经营管理公司管理，并下设子公司——物业管理公司。 商业经营管理公司职能：负责项目整体运营管理工作。主要包括购物中心的租赁、费用收取、客户管理、推广宣传及项目整体的管理工作。 物业管理公司职能：负责商场、公寓及商业街的业主服务、保安、清洁、物业维护等物业管理工作。 第二.组织架构 第四.待审批公司流程（前期招商阶段）  1、招商部租赁洽谈流程图 2、招商部租赁合同审定的流程图 招商人员：筛选客户并预约客户引进客户并进行初步洽谈 符合品牌要求 招商人员：填写《招商业务洽谈跟进表》 符合租赁条件要求 招商部经理：客户品牌、租赁条件、工程条款审定； 报上 报上 财务部负责人：租赁条件审定 设计部负责人：工程条件审定 意同 意同 商业分管领导：批示 意同 项目总经理：批示 意同 招商人员：进入租赁意向书签订及正式租赁合同的审批 ①客户签订租赁确认书； ②收取租赁确认书定金； ③正式租赁合同的审批 不同意 不同意 不同意 招商部租赁洽谈流程图 商业顾问/主管：引进客户并进行初步洽谈 符合租赁要求 商业顾问/主管：填写《招商业务洽谈跟进表》 上报 部门经理：对客户资质进行筛选和甄别，确认商务条款及工程条款 上报 财务部负责人：审定相关批文，提出批示意见 高于租金标准 低于租金标准 商业分管领导：对客户资质进行筛选和甄别，确认商务条款及工程条款 低于租赁标准 批示 项目总经理：批示 批示 集团营运总裁：批示 同意 商业顾问/主管：协助客户签订《认租书》 财务：收取诚意金 同意 商业顾问/主管：与客户解释样板合同细节条款并完成会签流程 ④客户签订合同； ⑤收取合同定金； ⑥协助客户办理收铺、