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②按照大地税函〔2007〕200号、桂地税发〔2008〕44号、鄂地税发〔2008〕207号等各地的相关规定： 调整后整个项目应纳土地增值税： 销售收入＝210000000221000000元 销售成本＝2500000 销售税金＝221000000×5.55% 增值额＝221000000－130% ＝221000000－132515500 增值率132515500 ＝66.77% 应纳增值税＝40%－132515500×5% －6625775 清算时已经缴， 调整后销售剩余房屋应补缴土地增值税28737750＝30275.00元 （3）税差：28768025＝1461195元。 　 三、房地产企业应如何计算缴纳城镇土地使用税？ （一）起始缴纳土地使用税的时间 《城镇土地使用税暂行条例》： 第九条：新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税： 　　（一）征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税； ；（耕地占用税：批准占用的，收到土地管理部门办理占用农用地手续通知的当天；未经批准占用的，实际占用耕地的当天） 　　（二）征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。 财税【2006】186号： 自2007年1月1日起，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。 （二）终止缴纳土地使用税的时间 国税发【2003】89号： 新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。 财税【2008】152号： 自2009年1月1日起，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。 参考政策：《广西壮族自治区地方税务局关于房地产企业城镇土地使用税纳税义务终止时间的通知》（桂地税字〔2009〕117号 二〇〇九年十二月二十二日） 根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）“纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。”的规定，结合我区的现实，对房地产开发企业建造的商品房用地，在商品房出售之前，应依照规定征收城镇土地使用税；终止缴纳的时间应以商品房出售双方签订销售合同生效的次月起。 【案例分析18】某房地产企业2008年8月因商品房开发，以出让方式取得土地12万平方米，国有土地使用权出让合同于2008年8月30日签订。同年开始开发，从2009年6月起开始交房，假定当地土地使用税税额为每平方米15元，交房记录及土地使用税税款计算见下表，计算该公司应缴纳土地使用税。 每月应纳土地使用税＝单位税额15×当月应纳税土地面积÷12 面积单位：平方米 交房日期 交房土 地面积 剩余土 地面积 每月应 纳税款 累计应 纳税款 2008年9月— 2009年5月 0 120000 150000 1350000 2009年6月 7000 113000 150000 1500000 2009年7月 8500 104500 141250 1641250 2009年8月 9600 94900 130625 1771875 2009年9月 11000 83900 118625 1890500 2009年10月 8200 75700 104875 1995375 2009年11月 9800 65900 94625 2090000 2009年12月 13000 52900 82375 2172375 2010年1月 6800 46100 66125 2238500 2010年2月 12800 33300 57625 2296125 2010年3月 7600 25700 41625 2337750 2010年4月 12000 13700 32125 23698