03项目维修管理办法200311.docVIP

项目维修管理办法 目的：规范项目保修工作。 适用范围：龙湖开发的所有项目（包括经营性项目） 管理内容： 管理岗位：地产公司工程部维修工程师。 管理范围： 3.2.1保修期限和保修范围：按国家规范、销售合同及其他企业标准执行。 3.2.2 当国家规范、销售合同的标准不一致时，按高标准执行。 3.2.3 当国家规范、销售合同的标准低于施工合同、材料设备合同约定时，对业主（或用户、物业公司）按国家规范、销售合同执行，对施工单位和材料设备供应商按合同约定执行。 3.3　工作关系： 地产公司负责，委托物业公司受理客户报事并配合施工维修。 3.4工作标准： 3.4.1国家规范 ――《建筑法》（国务院颁发，1998年3月1日起施行） ――《建设工程质量管理条例》（国务院颁发，2000年1月30日起施行） ――《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部颁发，2000年6月30日起施行） ――《重庆市新建商品房质量保证书》（住宅适用，主要条款如下） 保修项目 保修期限 处理完成期限 基础和主体结构 设计的合理年限 合理时间 墙体开裂（指框架结构填充墙） 2年 1月内 屋面防水、外墙面、厨房和卫生间地面、地下室的防水工程、管道渗漏 5年 1月内 墙面、顶棚抹灰层、地面空鼓开裂、大面积起沙 2年 10日内 门窗起翘、五金件损坏、管道堵塞 2年 5日内 电梯 3年 5日内 消防设施 2年 5日内 通讯设施（含闭路电视及公用天线系统） 2年 5日内 二次供水系统 2年 2日内 供冷、热系统设备 2个采暖期或供冷期 5日内 卫生洁具、电器插座、开关 2年 15日内 贴墙面砖、板式墙裙空鼓、脱落 2年 10日内 3.4.2地产公司与业主签署的销售合同，就商铺类场地与商运公司的约定文件、就会所类场地与物业公司的约定文件、就学校类场地与合作单位的约定文件。 3.4.3 施工或材料设备供应合同 3.4.4若施工或材料设备供应合同不能满足维修标准的，由地产公司工程部组织实施、地产公司承担费用。 3.5维保期起计时间： 3.5.1 若非特殊约定，维保起计时间均为工程竣工时间（维修与维保起计时间无关，特殊情况协议例外，如维修完成之时就是质保期结束之时）。 3.5.2销售房以销售合同的约定为准，由于业主数量多情况复杂（该房屋销售时间可能在项目移交之前或之后，业主可能存在违约行为导致延期未按合同约定时间交房），其维修起计时间均以营销部发出的《业主交房通知书》上的时间为准； 3.6维修管理细则 3.6.1　施工或材料设备合同约定范围内的维修，物业公司直接联络施工方处理。 ――物业公司根据业主报事或内部检查报事，通知维修负责人； ――维修人员到物业公司维修组签领维修单 ――维修人员编制维修方案、组织维修 ――维修完成，维修人员到物业公司维修组申请维修验收 ――物业公司维修组验收合格，维修结束。 ――物业公司完成《报事记录》、《维修跟踪记录表》、《维修电话通知记录表》 3.6.2　保修范围内，但不属于施工或材料设备合同约定范围的维修，以及施工单位不维修、或不能通知到、或不按时进场维修，不按时完成维修、或维修两次仍未达到质量要求、或物业公司评价该施工单位为不易合作单位的情况，均交地产公司工程部处理； ――物业公司发出《项目维修需求工作联系单》给工程部维修工程师； ――工程部维修工程师在24小时内书面回复，回复内容包括处理时间等。 ――工程部维修工程师组织实施，实施流程按3.6.1执行。 ――（该类情况很容易产生超出《质保书》规定时间，导致业主意见升级）。 3.6.3出现地产公司不按时进场维修，不按时完成维修、维修两次仍未达到质量要求的情况时，物管公司有权安排直接其他施工单位维修（本条为应急措施）： ――物业公司决定另寻施工单位时，确定施工费用预算和施工单位时，均以《项目维修需求工作联系单》形式向工程部发出书面通知。 ――工程部维修负责人收到通知后必须在2天内书面回复物业公司是否同意委托处理，是否同意处理费用，若无回复，视为同意；若不同意委托处理或不同意处理的费用，必须明确提出处理计划，对无法提出处理计划的，通报工程副总、物业公司经理协商直到解决为止。 ――关于费用审核：物业公司向工程部提出费用并接受工程部的反馈。 ——地产公司按实际工程费用的20%向物业公司支付管理费。 3.6.4对施工合同、材料设备合同维保条件的建议 转《施工合同维保条件示范》 3.6.5对材料设备合同的建议： ――供应商制订设备维保计划，培训物业维修人员对设备的保养操作； ――供应商在设备质保期内对设备进行免费维保； 3.7物业公司对支付工程质保金的审核要点 3.7.1设施、设备是否达到要求； 3.7.2施工单位是否在质保期内履行了合同约定的维保义务； 3.7.3对施工单位的处罚建议。