房价与通货膨胀的关系111.doc

房价与通货膨胀的关系 关于中国通货膨胀的原因的争论可谓甚嚣尘上，激烈非常，有云流动性过剩（主流学者），有云主要是中国“二元经济”、投资环境的恶化造成的（郎咸平），又云房价过高推高物价，还有国际因素尤其是美元贬值造成国际市场物价上涨，输入国内。其实从不同的角度看，他们的观点都有一定道理，就像一个多元函数，通货膨胀是因变量，流动性过剩等都是自变量。其实中国通胀的原因异常复杂，就单讲房价与物价的关系吧。 有人说房价高企助推了通货膨胀，因为高房价使资源过多的流向地产部门以及与地产相关的行业，造成其他行业——主要是食品等由中小企业投资的行业——资源不足，供给下降，故物价上涨； 还有就是通货膨胀促进了房价上涨，这容易理解的。中国投资渠道匮乏，房价上涨人们的资产缩水，必然刺激居民将资金打入楼市、股市等市场，起到保值作用。 比较特立独行的观点是吴敬琏说的“房价下跌会引发通货膨胀”，市场人士多不解。其实这种情况真的有发生的可能，而且，即便房价不下跌,只要房子的流动性下降，通货膨胀都有加剧的可能。因为无论是价格下跌还是流动性减弱，都会使房地产市场的资金减少，进而人们对其他商品的消费能力将增强，需求增加带动物价上涨。 那二者究竟什么关系呢？ 就第一种观点而言，我决不相信在中国产能过剩的今天，会因为供给不足导致物价较大幅度上涨。第二种观点是有道理的，通货膨胀会影响人们的投资决策，增加房子的市场需求。但是，有一个问题是，拉动房价上涨的资金里，国内资金和国外资金到底各自的比例达到多少？这个问题直接影响宏观调控的方式。目前的调控主要针对国内资金。 第三种观点是片面的，因为房价下跌会不会引发通胀，取决与两个方面：其一，的确由于房产的缩水，会使人们的投资决策转变（增加实体经济的投资）、增加消费。其二，房产的缩水会使人们的财富减少，财富效应的作用，人们减少实体经济的投资和消费。房价下跌对物价的影响取决于上述两个方面。从实践来看，第二方面应该其主要作用，目前所经历的次级债危机就是例子。但是特别强调的是，如果房价下跌幅度过大，大到严重影响了银行的资产质量，严重到人民币升值的预期转向，那么将会造成大规模资金流出，人民币泛滥，高通张以及经济危机等严重问题。也正因为如此，宏观调控的重点是稳定房价而非降低房价。 其实，就中国现在而言，房价对物价的影响可能没有一些学者想象的严重。二者之间的相关关系不会很强，这主要是因为中国目前的市场体制并不非常完善。中国经济主要靠投资和出口，而非消费。由于独特的“二元经济”，使中国的投资和消费的对利率不太敏感。这和美国不同，美国经济使消费主导的，要是房地产市场出了问题（比如次级债问题），会导致银行信贷紧缩，而美国居民的消费对消费信贷的依赖很大，所以美国的房地产与美国经济和物价的相关系数比中国要大的多。 燕山 在谈到国内房地产行业的发展时，有两个词的曝光率极高， 一个是“长期看好”，也就是说从长远来看，中国房地产还是有极为广阔的发展空间； 另一个是“三驾马车”，也就是经济增长、城市化和人口红利这三个推动中国房地产业发展的源动力。 但我们必需清楚，这两个词描述的对象都是房地产行业的市场规模，而不指房屋的价格。房地产市场规模与房价是不同的两个课题，他们背后的决定因素也不尽相同，二者绝不能混为一谈。 举例说明：美国的房价从2000年到2006年，涨幅高达43%，这就充分证明了在低人口增长率、城市化率稳定的情况下，房价依然具有大幅上涨的可能。 那么房价的走势又是由哪些因素来决定的呢？我们又该如何判断房价的走势呢？在此，我愿意将我的观点与大家分享： 一、先讲讲展开探讨的理论基础 1.房地产的双重属性——资本品消费品 所谓资本品，就是指作为实物投资对象的物品,包括机器设备、建筑物等固定资本以及存货，具备生产商品的能力。 所谓消费品，主要是指生活资料,包括食品、生活消耗品以及耐用消费品。 其实简单的说，资本品就是生产资料，消费品就是生活资料。这样来看，房地产中的厂房、写字楼、商业楼属于资本品就不难理解了，但住宅为什么也既是资本品，又是消费品呢？为了便于理清其中的关系，可以先举一个“奶牛和牛奶”的例子。 奶牛就是资本品，因为它可以产奶，也就是可以进行“生产”；而牛奶就是消费品，因为它是一种食品，是生活资料。可能有人会问，我自家养奶牛，产奶自家喝，自给自足，这时奶牛还能算是资本品么？答案是当然要算，因为实际上在此过程中你付出了“机会成本”——自产牛奶的市场价值，也获得了“收益”——牛奶。 有了“奶牛和牛奶”这个例子，我们就不难理解住宅的双重属性了。住宅首先是消费品，因为它是人们生活必需的栖居空间；而住宅又是资本品，因为是它“生产”了栖居空间这样一个生活必需品，而且这个“栖居空间”可以非常容易地进入流通领域进行交易，所以住宅也是资本品与消费品的结合体。我们