房地产行业风险防范参考案件选编271页案例分析.doc

（一）房地产日常业务纠纷  【案例标题】郑州中方园建设发展股份有限公司诉王启明商品房买卖合同纠纷案 【案件出处】 【法律要点】 1、根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称《民法通则》意见）第七十一条，即“行为人因为对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解”。 2、《合同法》第五十五条规定“具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭”。该条虽仅就撤销权的除斥期间进行了规定，但变更权和撤销权密切相关，变更权是撤销权人享有的一项可选择的权利，撤销权包括了请求变更的内容。因此，可变更合同的除斥期间为原告知道或应当知道撤销事由之日起一年。 原告：郑州中方园建设发展股份有限公司。 被告：王启明。 原告郑州中方园建设发展股份有限公司起诉称：2003年6月，原告经批准建设中方园小区西区37号楼和38号楼，同年12月，取得两栋楼的销售许可证。2005年12月，原告在准备资料为购房业主办理房产证时发现，工作人员在销售过程中误将两栋楼两头的两个单元即1单元和3单元的单元号标反，在售房合同中将1单元的房屋实际面积96.42㎡写成了3单元的面积104.07㎡，而将3单元房屋的实际面积104.07㎡写成了1单元的面积96.42㎡，由此造成37号楼和38号楼的1单元从二层到六层与3单元从二层到六层4个单元，每个单元10户，共计40户业主的房屋面积互错，即20户104.07㎡的房子当作96.42㎡销售，而20户96.42㎡的房子当作104.07㎡销售。被告王启明于2004年4月24日与原告签订了商品房买卖合同，购买了38号楼南3单元3层东户的房屋，此套房屋面积与该栋楼南1单元互错，被告所购买房屋面积实际为104.07㎡，在商品房买卖合同中被写成了96.42㎡。原告认为，原、被告双方所签订商品房买卖合同有关面积条款是因原告重大误解而订立的，不是原告的真实意思表示。请求：一、将原、被告双方所签商品房买卖合同中的房屋面积由96.42㎡变更为104.07㎡；二、请求判令原、被告双方按变更后的房屋面积条款履行合同。 被告王启明辩称：在本案中，原告作为专业房地产开发商，对其销售房屋的面积应是熟知的，且原、被告双方在商品房买卖合同中对面积误差的约定明确具体，应按此约定处理面积误差产生的问题，原告的行为不应认定是重大误解。而且被告所购房屋合同面积为96.42㎡，原告要求变更的合同面积为104.07㎡，原告的损失为1万元左右，构不成较大损失，从而也构不成重大误解。原告从售房到起诉已达3年之久，按《民法通则》意见第七十三条第二款的规定，其要求变更合同面积条款的权利因除斥期间已超过一年而消灭，故请求驳回原告的诉讼请求。 原告为支持其诉讼请求向法院提交的证据有：1、2003年10月制作的37号、38号楼房屋面积测绘图。2、原告销售房屋时预售动态图。3、2004年3月至2004年11月签订的37号、38号楼南1单元与南3单元40份商品房买卖合同。4、2005年8月19日的郑州市商品房屋产权登记备案证。被告未向法院提交证据。2006年10月24日，一审法院根据案情的需要，依职权到郑州市郑房测绘队调取了中方园小区西区37号、38号楼的郑房测字（2004）第038332、038336号郑州市房屋面积测绘报告书，报告书中显示37号、38号楼2至6层房屋的产权登记面积1单元为96.31㎡、3单元为102.55㎡。 一审法院根据双方当事人的陈述、举证和质证意见，对本案事实确认如下： 2003年，原告经批准建设中方园小区西区37号楼和38号楼，该两栋楼为6层商住楼，一层为商业用房，二层至六层为住宅用房，每栋楼有3个单元，每个单元1梯两户。在售楼过程中，原告的工作人员误将该两栋楼两头的两个单元即1单元和3单元的单元号标反，由此造成了37号楼和38号楼的1单元从二层到六层与3单元从二层到六层4个单元（每个单元10户），共计40户业主的房屋面积互错。其中，2004年4月24日，原、被告签订商品房买卖合同一份，合同约定原告将位于北环路116号西区38号楼南3单元4层东户的房屋售给被告，但由于上述原因，原告方工作人员误将房屋建筑面积104.07㎡写成为96.42㎡，合同第5条同时约定了面积确认以及面积差异处理条款，即根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房