《物业经营管理》第二章讲义详解.ppt

国外研究表明，公寓、酒店的经济寿命一般是（ ）年。 A、40 B、50 C、60 D、70 【正确答案】A 【例题?单选题】 第一节 房地产投资 注意：税法中规定的有关固定资产投资回收或折旧年限，往往是根据国家的税收政策确定的，不一定和房地产的经济寿命或自然寿命相同。 第一节 房地产投资 三、房地产投资的特性 （三）适应性 适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。 对于置业投资者来说，如果其投资的房地产适应性很差，则意味着他面临着较大的投资风险。 第一节 房地产投资 三、房地产投资的特性 公寓的租户希望获得洗衣服务，出租人就增加自助洗衣房，这表明出租人考虑了房地产投资的（ ）。 A、适应性 B、差异性 C、长期性 D、政策性 【正确答案】A 【例题?单选题】 第一节 房地产投资 （四）各异性 各异性是指房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产。 每一宗物业在房地产市场中的地位和价值不可能与其他物业完全一致。 第一节 房地产投资 三、房地产投资的特性 （五）政策影响性 政策影响性是指房地产投资容易受到政府政策的影响。 房地产不可移动等特性的存在，使房地产很难避免政策调整所带来的影响。 政府的土地供给、住房、金融、财政税收等政策的变更，均会对房地产的市场价值、进而对房地产投资产生影响。 第一节 房地产投资 三、房地产投资的特性 （六）专业管理依赖性 房地产投资离不开专业化的投资管理活动。 （七）相互影响性 相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。 第一节 房地产投资 三、房地产投资的特性 城市快速轨道交通的建设，导致沿线房地产价格产生明显变化，这反映出房地产投资特性中的（ ）。 A．不可移动性 B．地租递减性 C．政策影响性 D．相互影响性 【正确答案】D 第一节 房地产投资 【典型考题?多选题】 四、房地产投资的利弊 （一）房地产投资之利 ①、相对较高的收益水平； ②、能够得到税收方面的好处； 置业投资的所得税是以毛租金收入扣除运营成本、贷款利息和建筑物折旧后的净运营收益为基数以固定税率征收的。会计上的折旧年限相对于建筑物的自然寿命和经济寿命来说要短得多，致使置业投资者账面上的净运营收益减少，相应地也就减少了投资者的纳税支出。 第一节 房地产投资 （一）房地产投资之利 ③、易于获得金融机构的支持； 由于可以将物业抵押，所以置业投资者可以较容易地获得金融机构的支持。 ④、能抵消通货膨胀的影响； 房地产投资具有保值性和增值性，能抵消通货膨胀的影响。 第一节 房地产投资 四、房地产投资的利弊 （一）房地产投资之利 ⑤、提高投资者的资信等级。 由于拥有房地产并不是每个公司或个人都能做到的，所以拥有房地产变成了占有资产、具有资金实力的最好证明。 第一节 房地产投资 四、房地产投资的利弊 （一）房地产投资之弊 ①、变现性差（或称流动性差）； ②、投资数额巨大； ③、投资回收周期较长； ④、需要专门的知识和经验。 第一节 房地产投资 四、房地产投资的利弊 第一节 房地产投资 关于房地产投资利弊的说法，错误的是（ ）。 A．房地产投资具有相对较高的收益水平 B．房地产投资回收期较长 C．房地产投资不需要专门的知识和经验 D．房地产投资数额巨大 【正确答案】C 【典型考题?多选题】【2010年真题】 一、房地产投资风险的基本概念 二、房地产投资风险类型 三、风险对房地产投资决策的影响 第二节 房地产投资的风险 一、房地产投资风险的基本概念 1. 风险的定义 从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。 实际收益超出预期收益时，就称投资有增加收益的潜力；较预期收益增加的部分，通常被称为“风险报酬”。 实际收益低于预期收益时，就称投资面临着风险损失。 第二节 房地产投资的风险 2.风险分析的目的 风险分析是投资决策的重要环节，其目的是要帮助投资者回答下述问题： ①预期收益率是多少，出现的可能性有多大? ②相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大? ③预期收益的变动性和离散性如何? 第二节 房地产投资的风险 一、房地产投资风险的基本概念 3.房地产投资风险 房地产投资的风险是指未获得预期收益可能性的大小。 房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。 一、房地产投资风险的基本概念 第二节 房地产投资