【纬立行】国华天平写字楼服务建议书(终7-5)详解.pptxVIP

;;3;引子:非常荣幸的受重庆国华置业有限公司之邀，就蔚然大厦办公楼租售为贵司提供我们的想法及建议。此服务建议书阐述了我们的工作能力，业务资源，工作方法以及为贵司就此项目服务的巨大信心。 伴随着中国市场日新月异的变化，重庆也正经历着前所未有的发展，并日趋成熟。尽管当今经济形势不容乐观，但蔚然若能切实的按照制定的各种方针贯彻执行，那各种因素都将转化成为项目优势。对于目标市场充分的调查及了解如何吸引目标客户是我们进行所有建议的前提条件。为此，我们展开了前期的市场调查及项目定位研究，这也体现了我们对于贵司此项目的长期关注及热情。 关于纬立行:重庆纬立行地产顾问有限公司成立于2012年11月15日，前身为重庆前3甲地产代理公司重庆纬联地产顾问有限公司，2011年被世联地产收购后，其核心团队新组建的一家地产公司。公司现有员工199名，90%为本科及以上学历，拥有美国英国留学背景和国内知名院校研究生等高素质国际化人才。公司由业务线、中台控制和后台部门构成；业务线拥有顾问事业部（市场及顾问咨询）、代理事业部、商业顾问部三大营业部门，中台为销售管理部门和客户服务部门，后台为行政人力财务支持；公司业务已形成以业务线为核心，并由中台控制的监督执行，后台驱动的高效配合的成熟作业体系，为专业服务提供有效保障。 ;5;项目理解—项目参数;屋顶设备层;项目理解 愿景;项目理解—项目目标排序;项目理解—愿景;我们的服务;12;总体量 85.6万平方米;预计截止到2018年，全市将有超300万平方米甲级写字楼新增供应，从分布来看，未来供应主要集中在渝中区和江北区。;注：未来供应仅包括可甄别体量的项目;四季度租赁需求有所减弱，空置率稳步下降;四季度优质写字楼租金温和上涨;重庆甲级写字楼市场回顾;瑞安T4 T5 T2租赁客户明细表;重庆甲级写字楼市场回顾;客户;租赁客群分析 市场上拥有较多与蔚然项目匹配之优质客户。我们发现重庆市场上金融类及银行企业对于高品质物业需求强烈,其次是房地产等实体行业再次为服务业和商贸业。外资企业对于产品的软硬件要求度高,追求品牌形象性好,差异度高的写字楼项目,同时租金承受能力普遍较高,能与蔚然项目之目标客户形成很高的匹配度。 租赁市场现状分析 本地租赁市场发展趋势良好。我们看到近年重庆租赁市场呈现较好发展趋势,租金稳定上涨,各优质项目空置率持续下降,典型类似项目去化程度较高，具备较好的租赁市场气候。 租赁市场预估 未来五年租赁市场将继续保持现有积极发展态势。 项目建议：蔚然项目的租赁前景利好,而且无论从客群需求,质量以及重庆租赁市场发展态势来看,完全具备承载项目调性,树立开发商品牌形象,架构价值客户体系,满足开发商中长期投资产生经济效益等愿景要求.;;供应总面积（㎡）;2013年四季度优质写字楼资本值保持稳定态势;注解：以上数据来源于纬立行对市场监控数据;项目;项目;重庆甲级写字楼市场回顾;销售—物业入驻企业;客户;销售客群分析 本地销售客户质量不高，数量较少。 我们发现,目前重庆市场上购买客户普遍购买能力较差,客户来自不同行业,非本地投资客户购买能力优于本地客户,有购买实力的客户往往身兼本土企业老板身份,以自用为主,但企业品牌及整体实力较差,属于质量较差的投资客。 实力较强的客户基本上以金融银行类客户为主,该类投资客户注重项目形象及软硬件品质,为蔚然项目理想投资客户。 销售市场现状分析 销售市场表现欠佳。 甲级写字楼投资市场价格处于高位瓶颈期, 供应量较大,投资市场趋于饱和及价格炒高 顶级甲级写字楼去化率很低 乙级及普通写字楼市场交易活跃 销售市场预估 未来5年内重庆甲级写字楼销售市场竞争激烈，价格瓶颈无法突破。 项目建议：蔚然项目的销售市场并不看好,主要将受往年重庆顶级写字楼去化率不佳,市场供应量较大,价格处于高位瓶颈期,匹配蔚然大厦愿景的投资客较少等方面影响. ;33;;价格制定;价格制定;价格制定;租金制定;39;潜在目标投资者-方案一;潜在目标投资者-方案二; 投资者;投资案例:金融街重庆金融中心;投资案例:海航保利;投资案例：财信广场项目;投资案例：力帆中心项目;;投资市场研判总结;49;目标租户;目标租户;目标租户;53;优势;劣势;机遇;威胁;;租售策略 方案一;全部散售优劣势分析;全部散售;市场策略;物业自持优劣势分析;全部自持;部分自持优劣势分析;市场策略;部分自持;市场策略;市场策略;租售策略—租售政策研判总结（正向推导）;租售策略—租售政策研判总结（特定情况分析）;市场策略;交易分析;租售策略—租售政策研判总结（愿景实现度）;75;租赁策略;租赁策略;78;;