【天下城策划部分】详解.ppt

针对本项目商铺即将成现房。我们在对该项目保持信心的同时，也应该随时做好迎接市场挑战的准备，下面我们就项目的整合推广与市场营销做出定性定量的安排，而且我们将预留调整和补充的空间，从而保证高速高效高质地完成该项目的销售与服务工作。 主要是从以下几个方面： （1）制定有把握的销售计划及销售目标 （2）有针对性的营销策略在项目销售周期中的运用 （3）针对项目制定的销售目标应达到如下条件 A、项目的推广费用预算（后叙） 一、项目销售目标 销售分段周期 俗话说：“知己知彼，百战百胜”，首先，我们要知道对手的具体情况，从而制定一系列对策，“以己之长，击彼之短”。 我们选择与拟建项目相类似且临近的几个代表性楼盘进行详细的调研，产品特征具体如下： B、多层住宅已售或在售部分户型面积分布表 4、配套设施 （1） 区内配套 该项目采用墙体保温、双供（暖气、热水）为一体的二星级智能化小区，小区配有幼儿园、商业铺面、小区内部设有防越报警系统、闭路电视监控系统、可视对讲系统、住户联网报警系统、门禁管理系统、电子寻更管理系统、车辆出入与停车管理系统、背景音乐与紧急广播系统、计算机物业管理系统和系统集成与信息网络系统等。 （2）区外配套 中小学：49中、附小（小学）；综合商场：沃尔玛；邮局：五里墩邮局；银行：中行、工行；医院：105医院； 菜市场：淝滨菜市场。 5、价格水平 该项目销售标价均价4000元/平方米，实际成交均价3448元/平方米。 6、优劣势分析 优势： 项目规模上可，以多层为主，小高层和高层为辅的多种物业类型； 项目沿接清溪路，东临一环路，西近潜山北路，有一路公交车直达市区，出行交通便利； 项目门前的清溪路今年刚修好和连接长江西路的青阳路即将打通，周边环境日益改善，未来发展潜力较大。 劣势： 项目户型设计面积较大，是目前销售滞销的主要原因； 项目开发缓慢，严重影响整体销售进度，致使小区配套不够，客源大量流失。 奥林花园三期 1、项目概况 该项目西沿合作化北路，北临清溪路，扼守无可复制的西一环内绝版地段。生活配套左右逢源，世界五百强台湾“大润发”超市强势入驻奥林花园三期，专享国际化都市生活，随时掌握国际潮流资讯。 2、规划设计 项目在建筑设计风格上时尚简约，加上优雅大气的驼色，彰显都市新贵生活品位。小区内，景观空间框架由一个核心景观、一条景观纵轴、一条景观横轴组成，构成了“一个中心、两条轴线、宅间景观、相互渗透”的布局。 以下为开盘在售户型分布表 城改·新景花园 水晶苑 （一）产品分析 1、地理位置 该项目位于沿河路段。与“塞纳河”之称的四里河紧邻而居。 2、具体产品分析 项目占地11325.99平米，总建筑面积3.6万平方米，容积率2.88，由一栋多层、一栋小高层和三栋高层组成，共358户，于2006年5月13日开盘，现还剩33套在售，销售率92%，销售均价4500元/平方米，在售主力面积131—145平方米。 4、配套设施 小区内配套设施 安全保障系统：周界红外线预警系统、入口电子身份识别系统、单元楼可视对讲系统、红外报警系统、楼宇火灾报警系统、住宅紧急报警系统； 生活配套：供电、给水、电梯、可调式集中供暖，健康生活有利保障。 小区周边配套设施 交通便利：长丰路等多路公交车穿梭于小区大门，交通主动脉——沿河路交通便利； 学区众多：有武警医院幼儿园，双语艺术幼儿园、亳州路小学、26中、寿春中学陪伴孩子一路成长； 公建齐全：散步于环城公园、游玩于四里河、居住并列于琥珀山庄、柏景湾高档社区配套；购物在沃尔玛、放松于体闲场所、小孩一路成长于亳州路小学、二十六中或寿春中学等名校。 （二）价格分析 户型面积131—145平方米之间，主力户型四房二厅二卫，最低价3928元/㎡，最高价5538元/㎡，均价为4500元/㎡，07年12月交房。 （三）广告宣传 主要诉求点：彰显身份的门牌；媒体选择：公交车广告、高炮、灯箱、报广、网络、电视台；密度比较大；实施效果：良好。 （四）销售状况 现只剩5号楼23套，2号楼7套，四房二厅二卫、五房二厅二卫（复式），面积为131平米—189平米。 （五）项目优劣势分析 优势： ⊙地理位置优越，为区重点发展区域； ⊙小区周边生活配套完善； ⊙采用外墙保温，可调试集中供暖，提倡健康理念。 劣势： ⊙单价高，户型大，偏离了大多数客户所能承受的范围界限； ⊙销售周期较长，销售情况不佳。 3448 成交均价（元/平方米） 64 3 11 50 已售