《商品房买卖合同》示范文本讲座0611---讲课材料详解.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 合同设计体现着以下五原则。 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * ● 具体修订情况 1、定金。 该款表述定金的数额、定金何时抵作房价款等情况，实现订购意向书（或订购协议）与买卖合同文本的衔接。 本处所称的“定金”，属于成约定金，其中的“成约”指双方当事人签订商品房买卖合同、承诺实施商品房买卖行为。具体来看，双方当事人在签订商品房买卖合同之前，可能会由拟购方向拟售方事前支付一定金额的“定金”，并就认购意向进行约定：一旦买卖行为未达成，违约一方将依据事先约定的“定金罚则”支付违约金；如买卖行为达成，定金退还或直接抵付房价款。 第二部分 第三章 商品房价款 ● 法律依据 1、根据《担保法》第八十九条规定，“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。第九十条规定，“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效”。第九十一条规定，“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”。 2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。 ● 具体修订情况 2、付款方式。 增加了第3项贷款这一常见的支付方式，提示买卖双方可选择公积金贷款、商业贷款或者自行填写公积金商业组合贷款等，对贷款方式进行约定。此外，条款中还设立首付的金额、比例，余款的金额、贷款机构等提示性条款，引起购房人的注意。第4项为其他方式，供另有约定的当事人填写，如分期付款加贷款方式等。 第二部分 第三章 商品房价款 ● 具体修订情况 3、增加商品房预售资金监管的相关约定。 预售资金监管的主要目的是确保预售资金必须用于本工程建设，确保工程能够按期竣工，避免开发企业卷款走人、形成烂尾工程等问题的发生，从而保障购房人、贷款银行的合法权益。预售资金的监管模式主要有政府监管、委托银行监管、政府与银行共同监管等模式。为与各地开展的预售资金监管制度相衔接，本款明确了预售资金接受监管的义务，同时需填写预售资金的监管机构、账户名称、账号等。 第二部分 第三章 商品房价款 ● 法律依据 1、根据《城市房地产管理法》第四十五条规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”。 2、根据《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》规定，“完善预售资金监管机制。各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。尚未建立监管制度的地方，要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付”。 第二部分 第三章 商品房价款 ★本条是对买受人逾期付款应当承担的违约责任的约定。 ▲修订依据：（对原合同进行修改完善） 按时支付房价款是商品房买卖合同中买受人的基本义务。在商品房买卖合同中，对逾期付款的违约责任约定，是对出卖人合法权益的保护，体现着合同公平公正的原则。 按条款设计，根据逾期天数，将买受人的违约责任分为： 1、一般性违约，约定逾期多少日内，按日支付违约金，合同继续履行； 2、根本性违约，超出约定的时间，出卖人有权解除合同，按累计应付款的适当比例支付违约金。同时，对出卖人选择设立条件，即买受人逾期达到约定的天数。 与2000版示范文本相比，本次修订体现在双方当事人关于“违约金的计算、支付期限”的约定上。 第二部分 第三章 商品房价款 第二部分 第三章 商品房价款 ● 法律依据 1、根据《合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承