房地产融资方案综合评价法.doc

房地产融资方案的综合评价法 房地产项目融资是房地产开发的基础, 而房地产项目融资方案的设计与选择是房地产项目开发成功的关键环节, 房地产项目融资方案是涉及各种融资方式的组合以及各种组合的安全性、经济性和可行性的评判。 因为U中的指标值都是0和1之间的数值，现在定义为：取大于等于括号内值的最小整数。通过从而实现U中等于0的方案被淘汰，而其他大于0小于1的只能取1，所以不等于0的方案相当于按指标值集结法的加法规则进行运算。最后结果取指标值最大者，即为最优方案。 二、示例 现在针对某一个待建项目有6个房地产融资方案，经济性按筹资成本费用率作为判断依据，（这里就没有把筹资成本具体内容，如向股东支付的股利或向债权人支付的利息，长期借款利息等等，细分开来，而是直接给出了最后的指标）其安全性、可行性和经济性的评价得分见下表： 指标　 方案 安全性 可行性 经济性 A1 A B 30% A2 B C 10% A3 A C 25% A4 B A 35% A5 A D 15% A6 D B 20% 将定性指标定量化，得出下表： 指标　 方案 安全性 可行性 经济性 A1 3 2 30% A2 2 1 10% A3 3 1 25% A4 2 3 35% A5 3 0 15% A6 0 2 20% 得到评价矩阵A 通过线性变换公式 对于正向型指标： 对于逆向型指标： 其中，安全性指标和可行性指标属于正向型，经济性指标属于逆向型。 根据上面推断得 首先根据指标值集结法乘法规则计算 根据计算结果淘汰A5、A6两个方案。 再对剩余的方案根据指标值集结法加法规则计算 根据最好结果，我们选择A1方案，其综合指标值为最大的0.8400，A1方案优于A3方案，A3优于A4，A4优于A2，A5和 A6方案被淘汰。 三、结论 以上讨论这种对综合指标值进行的计算方法，达到了综合评价的两个原则。利用了指标值集结法中乘法规则和加法规则，然后通过数学方法将两者优势结合，从而形成了一种更符合评价融资方案原则的方法。 四、不足 三个指标的权重确定科学性及准确性需要调整。 三个指标相应的评分过程及细则没有深究，只考虑了综合评分计算过程。 经济性指标值确定细则没有确定。而且我们认为这个经济性指标用筹资成本费用率来表示的话，这个指标值应该属于固定型指标。按杠杆原理，有一定的筹资成本费用，例如利息，可以使项目的投资内部收益率变得更大。但是由于知识有限，暂且按正文追求较低的融资成本为原则，评定为逆向型指标。