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住宅和底商的关系处理 （2008-08-27） （信息摘选自市场报） 一、底商相关概念 底商指利用楼盘底层或低层作为商业用房，以满足自身或区域消费者各种需求。 底商设置方式大致分为：传统沿街商业底商；独立商业底商；会所商业底商。 底商楼层搭配关系大致分为：住宅底商；写字楼底商；商住楼底商等。 底商服务类型可分为：自身商业服务、社区商业服务、区域商业服务。 二、底商的经营类型 根据底商面积大小、所处地段，经营类型等因素基本可分成以下几种： 1、休闲娱乐类：茶秀、咖啡、棋牌、健身等。 2、卖场类：商场、超市、购物中心、专卖店等。 3、商务配套类：银行、旅社、速递、复印、邮局等。 4、社区配套：干洗、诊所、家政等。 三、底商和上层住宅关系分析 ①不利因素： 上层住宅的户型影响商场通透性、铺位分割； 上层住宅公共设施部分影响底商的使用面积； 上层住宅影响底商的业态选择； 底商影响上层住宅业主生活空间； 底商影响上层住宅业主私密性； 底商噪音干扰； 底商影响上层的产权年限（商业配套不影响）； 底商空调排放热气对上层住宅影响； …… ②相互促进因素： 上层住宅业主的数量有助底商的盈利、有稳定的客群； 上层住宅业主可以提升底商的知名度和美誉度； 底商可以方便上层的日常消费行为； 底商的销售可以使开发商降低部分过高的楼价； …… 四、如何解决底商和上层住宅的关系 ①上层住宅的户型影响商场通透、铺位划分 开发商在项目规划时，要最小化上层户型方面对底商的影响，最好的解决办法是楼盘采用框架结构，这样可以避免框减等结构的过多的承重墙对商场的影响，但是框架结构，也会因为承重柱过多对商场的划分、使用面积造成影响，这需要开发商在最大限度将底商的柱距放大，目前一般可以做到8米左右的柱距，但是这就迫使上层的户型变的宽大，失去部分中小户型的购买群体。 ②上层住宅公共设施部分影响商场的使用面积 不论是框架还是其它的建筑结构，其上层住宅业主使用的公共设施：上层商品房的底层的大堂、电梯井、消防通道、上下水等设施必定会占据底商的使用面积，为了提升项目的档次，拉升住宅销售价格，为上层住宅设计的底层大堂空间较为宽阔，这样降低了底商的实际使用面积，而且是一般还是底商的黄金位置的面积。但是如果为了增加底商面积而缩小上层住宅的出入大堂，那么项目住宅的销售工作就会不顺畅。 将上层的出入口设置在楼盘背街的部分，这样占用的是底商纵深部，不会占用底商的黄金位置，而且这样可以做到商、住分流，商不扰住。 ③上层住宅影响底商的业态选择 对于底商的业态多数有明文规定，住宅楼底层限制发展的有餐饮店、KTV等有油烟、噪音污染的业态，以及影响楼盘上层、社区居民隐私、生活空间的业态。 如果实际情况需要底商有餐饮等业态，开发商要做到餐饮的油烟出口另行设计，在距离楼盘15米左右建立，且不可以影响到上层、社区的居民。 对于噪音较大的业态，需要设置隔音设施，并且通过消防等部门的认可。 ④上层影响底商的消费群体人身安全 在风力等因素影响下，住宅阳台上一只花盆向下自由落体，那么出入底商的人群就有可能受到人身伤害。 开发商在设计时把上层住宅的整体进深向后5—10米，与底商保持一定的距离，在底商顶设置有广告的同时，那么高楼坠物就无法对底商的消费者造成人参伤害。为了弥补这部分空间的损失，可以根据建筑结构，适当的在楼盘的另一面将住宅超出底商3—5米。 ⑤底商影响上层的个人生活空间的私密性、噪音干扰 买了拥有底商的楼盘，可以就近购物，节省了时间，但是如果底商过于繁华，造成车水马龙的局面，那么上层住户的休息会受到干扰、即使做到商住分流，其在社区的活动空间也会随之缩小。 开发商在开始建筑设计整幢楼盘时就需要规划好，避免后期纠纷。 ⑦底商空调排放热气等对上层的影响 底商作为商场必定会安装诸如空调等设施，这必然会影响上层业主的利益，但是可以采用类似餐饮另设排烟道一样，热气出口和楼盘保持一定距离，那么底商和上层住宅业主就会相安无事。还可以采用把上层住宅的整体进深向后5—10米的方法，避免不必要的影响。