巨变是2014中国房地产业主题.docVIP

巨变，是2014中国房地产业的主题。市场在变，坐上了盛极而衰的“滑滑梯”，去年的“日光”、“时光”、连夜排队抢房已不复存在，销售缩减，库存增加，楼盘降价，观望加剧。调控在变，呼和浩特、济南相继取消限购，代表着以限购为主的政府主导性调控方式正悄悄淡出楼市，而回归由市场主导的调节方式。变化、回归、危机、转型，处于发展十字路口的中国房地产业将何去何从？昨天，扬子晚报与世界华人不动产学会、南京大学商学院联合主办了十大经济学家中国房地产业发展论坛，共同聚焦转型时期的中国房地产业，解析危机和出路，指明未来发展方向。???????????????????????????????扬子晚报记者?张遥?马祚波?王烨 ????危机 ????中国楼市四面楚歌 ????夏天已至，气温不断走高，但房地产业的寒冬却似乎刚刚到来。国家统计局上月公布的数据显示，70个大中城市中，5月半数城市新房和二手房价格下跌。即便是在房价连续上涨24个月的南京，也已出现价格的松动和库存的不断增加，虽然开发商不断使出一成首付、零首付、半价购房等促销手段，但依然无法刺激消费者的购房欲望。房地产市场为何由去年的高峰跌入低谷？楼市危机何在？ ????楼市凸显重重危机 ????今年楼市由盛而衰的转变起点发生在杭州，二月当地就有部分楼盘开始大幅降价。来自浙江大学的贾生华教授认为，以杭州为例，正可以折射出中国房地产业的五大危机。 ????一是土地城市化的危机。地方政府过多依赖土地财产，不仅仅是上海、北京这样的大城市土地资源极其短缺，中小城市的土地也已过度开发，所以出现了高空置率和所谓的鬼城。二是政府主导调控的危机，过去十来年，政府抑制房价的调控新政不断推出，但房价却几乎是越调越涨。三是房地产开发投资膨胀和扩大的危机。四是数量的扩张已经难以为继。五是价格膨胀的危机，过去是全国所有的城市、所有类型的房地产都在快速持续上涨。 ????南京大学高波教授进行了补充，他认为，除此之外，楼市的危机还体现在，城市尤其是三四五线城市严重的产能过剩，供大于求，此外是严重的房价泡沫。 ????“下降”成为“新常态” ????对于中国的房地产市场，中国社会科学院经济研究所所长裴长洪认为，可以用一个新词来形容：新常态，表现都与“下降”有关。首先是房地产投资增长速度在下降，今年1—5月份只有14%左右，国家信息中心预测，今年全年的增长速度大概在11%—12%左右，此外，房地产的销售额、销售面积都在下降。从价格来看，不同类型城市的分化现象也十分明显，三四线城市的房价持续下降，一二线城市房价也出现松动。以北京为例，远郊板块房价逐步下探。房地产投资占整个固定资产投资的比重也在下降，过去最高时竟达60%，如今这一比重已经跌到20%以下，预计今年只能达到16%—17%左右。 ????而一旦国内房地产市场进入“新常态”，难免会带来一系列新问题，资金链首当其冲。一部分房地产企业将要面临资金链断裂的困境，因为房子不好卖了。 ????泡沫 ????三大指标显示：泡沫已超预警线 ????对于老百姓来说，最关心的莫过于房价的涨跌。而现在，一路下滑的房价已经让越来越多的消费者持币观望，这是否预示着房价的泡沫正在逐步破灭？ ????泡沫很难预测，但真实存在 ????面对泡沫问题，美国约翰·霍普金斯大学凯利商学院不动产讲座教授王诃认为泡沫其实很难预测，但它肯定真实存在。预测的难点在你如何确定一个城市房价在理性情况下本来应该是多少钱。但王诃也表示，泡沫归根结底还是跟大家能花费的收入有关。“例如你每月收入，扣除必须的吃饭、穿衣和游玩，还有多少钱可以从容地转到房地产中间去？如果人均可投入的钱与当前房价差距很大，这就是泡沫，因为长期看它不能支持这个房价。” ????高波曾做过一项调查，结果显示，有近7成的城市房价泡沫超过了20%的预警线。他认为，衡量泡沫有三个主要指标：空置率、房价租金比、房价收入比。“目前有两套以上住房家庭的比例是21%，多出的房子他们住了吗？出租了吗？可能会是空置！国际上，空置率超过了12%就意味着泡沫出现了。然后再看房价租金比，目前的房价租金比严重的偏离正常值。再看房价收入比，深圳最高，接近20倍，北京是10倍以上，南京相对低一点，也在8倍左右。由此看来，泡沫已经比较严重了。” ????过量的供应导致泡沫显现 ????英属哥伦比亚大学尚德商学院不动产研究中心主任Tsur?Somerville认为，只要有泡沫，不论你挤或不挤，它一定会自然破裂。中国是否有过多泡沫，从高于销售量25%-30%的房产建设量就能看出来。尤其现在各地销量已经下降了，楼市供应显然完全过量。与上世纪90年代的房产泡沫相比，当下的房地产金融风险比以前大很多，因此现在的泡沫更加危险。 ????Tsur举例说道，当时北上广三个城市也有大量空余房屋卖不出去，但当时价格