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政府干预房地产的合理性分析 摘要： 近来，中国房地产市场房价依然在高位徘徊。当前的房地产市场是否存在泡沫，引发许多学者的激烈讨论。为了调控高涨的房价，政府近期也出台了一系列的政策。但随着政策力度的进一步加大，调控的结果却收效甚微。这也引起了社会上对政策调控房价是否正确的质疑。本文就政府干预房地产的合理性进行了分析与阐述。 关键字：政府 干预 房价 一、房地产市场现状分析 对于市场失灵的定义是，竞争性市场能够在自发运行的基础上，仅仅依靠自身的力量，实现资源配置的效率。然而，市场不是万能的，自由放任基础之上的价格机制，并非在任何场合、任何领域都能充分展开，现实的市场经济还存在着一些自身难以克服的缺陷或不足，这些缺陷或不足统称为市场失灵。 纵观目前我国的房地产市场，影响房价波动的原因如下： 1、市场失灵的一个可能的原因是市场势力。由于一些人不适当的行为影响了市场价格自我调节的能力。在当前中国的房地产业就存在着这些情况，比如炒房，当房产价格上升时，投资者由于害怕将来房产价格上升更高，将不断地买进房产，急速上升的房产价格最终刺激了地产开发商，促使他们开发更多的房产来供应市场。回想起温州炒房团的行动，他们先是在温州炒房，然后转站长三角，使得这一带的房产快速上涨，他们购置房产既不自用也不出租只是等着房产价格进一步上涨后再抛售，这实际上也是现在大部分投资产地产的消费者的普遍心理。 2、房地产市场的信息不对称。在房地产市场中，开发商和房屋的购买者所拥有的关于商品房价格、质量和成本等信息是不对称的，增大了交易成本，降低了市场效率，可能导致逆向选择和道德风险。目前，开发商的区域垄断地位使其具有垄断定价的能力，消费者由于缺乏足够的价格信息，导致其一直处于弱势地位，使其只能被动地接受价格和承担交易的风险。因此，开发商获取垄断利润的可能性大大增加。房屋销售的好坏，销售的进展情况，开发商比消费者拥有更多的信息，开发商通过制造销售的紧张气氛，借机哄抬房价牟取暴利。总之，我国的房地产市场就是在信息极不对称的情况下，由垄断的卖方供给与虚假的买方需求所支撑起来的。 3、房地产市场的外部性土地利用中的外部性十分明显。外部性指的是经济主体的行为以市场价格以外的方式影响他人的福利的情形。正像如今，农地合理保护产生的良好社会效益、生态效益大部分体现不到农地保护和利用者身上，使市场调节下对农地的保护量小于社会最优量，城市土地的市场均衡量必然大于社会最量。房地产市场非法征地现象依然存在。这些都导致了社会资源无法实现有效率的配置。 二、政府干预房价的工具 房地产价格政府干预的工具政府干预房地价格的方式可以将直接干预手段—行政手段和间接干预手段—经济手段进行整合，从充分发挥对房地产价格的有效干预。 行政手段政府主要从限价和土地两个方面着手，经济手段从利率和税收两个方面着手。对于社会保障房和经济性适用房的价格，政府已经实施了行政干预的手段，对商品房应该“实行政府调控引导下的市场调节价格，一般商品房价格实行核定基准价格，放开销售价格，对市场销售价格超过基准价格的差价，由政府按照不同比例进行调控，收取一定的比例费用。” 在土地供应方面，加大对社会保障房和经济性适用房的土地供应，减少商品房对土地的使用，建立重要商品储备制度，设立价格调节基金，调控价格，稳定市场。 因此，利用存款利率,影响房地产投机行为,可以导致房价涨幅的回落,从而推动房地产价格的理性回归；利用贷款利率的调高抑制购房需求,提高房地产开发成本,减少房源的供给量;利用存款准备金率,紧抓银行货币供应量,可以抑制房地产供需。利用税收手段，对商品房、经济性适用房和社会保障房的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等分别核定不同的税率， 从而激励房地产商建造普通户型的商品房，激励广大购房群体购买经济性适用房，从而有效维护房地产价格的稳定。 三、政府对商品房价格行政干预的合理性 房价到底需不需要政府的干预呢？中国目前的房价到底高不高？购房者认为现在的房价高得离谱，然而房地产开发商却认为房价上涨有理。“国八条的出台是希望稳定房价，地方政府不希望看到自己辖区内的房价下跌。可以说房价是各方博弈的结果，各方站在不同角度对房价高低进行判断，会得出不同的结论。而政府干预的合理性可以从以下几方面分析得出： 1、政府进行宏观调控，政府干预经济的原因有两类，一是促进效率，二是促进平等。房地产这个行业涉及的利益方包括资本方、开发商和置业者。政府要做的是就是协调各方的利益。政府宏观调控房地产业的目标应该是建立让多数人能够有房住或者人人有房住的供应机制。 2、房地产市场的区域垄断结构房地产的不可移动性、差异性和开发的规模经济等，使房地产市场容易形成区域垄断结构。这种市场结构所产生的房地产“市场失灵”，导致价格信号在一定情况下会发生扭曲，资源配置达不到