中房信三亚凤凰水城商业项目定位终稿资料.ppt

组合型运营 管理模式 整体包租 自主分租 主力店引进 应用范围：大型主力店/整体运营商 依 据：借助主力店的集聚效应和运营商的商业资源保障商业运行，同时降低商业运营风险。 提 示：收益稳定性高，空置风险小，运营成本低，但租金水平较低。 应用范围：主力店卖场/影院/特色餐饮/零售等 依 据：在有效招商的保证下，主力商家进驻可带动其他业态的招商。 提 示：各业态间租金调控略有差异，主力店租金较低。 应用范围：餐饮/休闲/娱乐/零售 依 据：在缺少主力商家的前提下，自主经营将是保障项目顺利开业运营的唯一出路。 提 示：租金收益较高，但运营成本亦高，同时运营风险较大。 PART 4 产品开发建议 （具体商务条件在招商开展过程中逐步产生） 由于当前市场条件不成熟，本项目在商业运作初期阶段有必要根据不同商户类型对整体价值实现的重要性，采取程度不一的市场培育优惠政策来推进招商工作，在市场逐渐成熟后，从租金快速递增中获取长线利益，策略建议如下： 级别 业态 合作必要性 优惠举措建议 OFF率 一级主力店 大卖场、百货、大型度假休闲会所 必须 给予租金价格上的让利，同时给予其较好商业位置，尊重某些品牌部分转租的做法。 50%↑ 二级主力店 影院、KTV、正餐 必要 给予租金价格上的让利，并将其作为引导性业态置于较高层面，使整体价值均衡化，必要时可以给予一定时间的免租期。 30～40% 次主力店 儿童、家居、家电 需要 给予租金价格上的让利，并将其作为辐射性业态置于各层面，助推整体价值，必要时可以给予一定时间的免租期。 10～20% 其它 快餐、健身 合适 根据品牌影响力的不同给予一定价格优惠 10%↓ 提供联营等模式供选择 价格让利 部分产权出租权益转让 提供一定时间的免租期 策略建议——市场培育策略建议（主力店招商优惠策略） PART 4 产品开发建议 PART 5 财务测算 指标说明--持有型物业 PART 5 财务测算 物业增值收益：主要包括持有期内土地增值、妥善运营取得租金增值，这是持有型物业的主要收益来源，也是投资决策的主要指标。 净现值NPV=计算期内各年的净现金流量，以行业投资的平均报酬率为折现率折算所得出的价值之和。 内部收益率IRR=使上述净现值等于零时的投资收益率。 年均投资回报率=年均税后利润/自有资金×100% 年均税后利润率=持有期各年税后利润均值/持有期各年营业收入均值×100% 静态投资回收期PP=是指以投资项目经营净现金流量抵偿总投资所需要的全部时间。 动态投资回收期Pt（ic=8%）=在考虑货币时间价值的条件下，以投资项目净现金流量的现值抵偿原始投资现值所需要的全部时间。 指标说明--销售型物业 税后销售利润率=销售净利率=税后利润/销售收入×100% 投资回报率=税后利润/初始投资×100% 净现值NPV=计算期内各年的净现金流量，以行业投资的平均报酬率为折现率折算所得出的价值之和。 内部收益率IRR=使上述净现值等于零时的投资收益率。 静态投资回收期PP=是指以投资项目经营净现金流量抵偿总投资所需要的全部时间。 动态投资回收期Pt（ic=8%）=在考虑货币时间价值的条件下，以投资项目净现金流量的现值抵偿原始投资现值所需要的全部时间。 PART 5 财务测算 测算依据 本测算的表现期含建设期为11年。 本测算中地下建筑2012年建设，其中商铺2015年销售。 产权式酒店2013建设，2014年完成销售，商铺2014年建设，2016年完成销售。 建设融资192,341.5万元，资金成本为年7%，占用资金时间2年。 本测算中8万㎡的地下车库核计了建设费用，未计算收益。 测算涉及的产品面积及价格： 项目 面积（㎡） 销售价格（元/㎡） 备注 产权酒店 80,000 37,000 　 商业 30,500 65,000 　 地下商业 54,000 54,000 出租价格 　 商业 16,000 2.00 每五年递增5%　 地下商业 24,600 2.00 每五年递增5% PART 5 财务测算 测算结论 PART 5 财务测算 测算结论提要 本项目经济上可行，当产品按预定价格和计划时间实现售时，资金即能达到平衡，并有432,134.1万元收入。 当产品按预定价格和时间实现出租时，每年有1,547.7万元收入。 当平均销售价达到 15,380元/㎡时，才能达到盈亏平衡。 当平均租金达到 0.67 元/㎡/天时，才能使持有物业收支平衡。 本项目的静态回收期为2.5年，动态回收期为2.6年。 根据核算指标分析，影响本项目赢亏的主要因素是产品的销售价格、实现产品销售数量与时间的变动。 PART 5 财务测算 CHINA REAL ESTATE IN