论物业管理公司与开发商权责的区分-本科毕设论文.doc

中国某某信息学校 学生毕业设计(论文) 题 目：论物业管理公司与开发商权责的区分 姓 名 ： 0000 班级、学号： 0000班、000号 系 (部) ： 经济管理系 专 业 ： 物业管理 指导教师 ： 00000 开题时间： 2008-6-4 完成时间： 2009-11-12 2009 年 11 月 12 日  目 录 毕业设计任务书…………………………………………………1 毕业设计成绩评定表……………………………………………2 答辩申请书……………………………………………………3-4 正文……………………………………………………………5-6 答辩委员会表决意见……………………………………………7 答辩过程记录表…………………………………………………8 课 题 论物业管理公司与开发商权责的区分 课题(论文)提纲 0.引言 1.物业管理公司和开发商发展的现状及存在的问题。 1.1物业公司与开发商的关系不明确。 ? 1.2物业公司与开发商的责任和权利分不清。 1.3物业公司与开发商因权责不清而引起的纠纷。 2.物业管理公司和开发商权责不清的主要原因。 2.1物业公司自身的缺陷和不足。 2.2开发商遗留问题过多，服务职责不到位。 2.3政府对物业管理不够重视。 2.4物业管理相关的法律法规不完善。 3.如何区分物业管理公司和开发商之间的权利与责任。 3.1理清物业公司与开发商之间的关系。 3.2划清物业公司与开发商的责任界线。 3.3加大政府部门的干预和指导。 3.4进一步完善我国物业管理法律制度盲点随着我国房地产市场的发展我国城市住宅小区物业管理市场物业管理纠纷也随之增多起来,物业管理在实践中遇到遇到诸多的困难和压力，管理中许多不尽人意的现象也会随处可见，暴露出了一系列的问题和矛盾开发商与物业管理公司之间通常是两种关系：从属关系，即物业管理公司是开发商的分支机构或子公司；合同关系，开发商以原始业主的身份订立前期物业管理合同，聘请物业管理公司进行前期物业管理。据报道，中国有７０％以上的物业公司是由房地产开发企业派生的，它们之间本来就是“老子”和“儿子”的关系，很容易出现对于房屋质量等问题不重视，以及开发商和物业管理公司之间互相“踢皮球”的现象。尤其是在涉及开发商利益时，物业管理企业常对开发商予以袒护，以至于导致许许多多矛盾和纠纷。物业公司与开发物业的房地产公司产权关系不清。由于目前新开发的商品房项目，前期物业企业大多是开发商指定，或是运作资金来自于房地产开发商，或是前期的物业公司法人和房产公司法人同为一人，或是物业管理公司是房地产开发公司的子公司，由房地产开发公司派生出来又依附于开发商，在很大程度上成为制约市场发展的首要因素。其表现在两个方面，一是业主选择物业公司权利得不到保证，签订的物业管理合同只此一家，突出的矛盾就是选聘的人不承担义务，承担义务的人没有选聘的权利，这导致了业主和物业公司的矛盾，双方不是平等协商主体，没有协商，就签订了合同，对业主显失公平；二是业主入住之后，由于业主委员会另行选聘物业公司成本很高，操作困难，出现各种经济利益纠纷，市场无法自行调节解决。因而，要整顿和规范物业管理市场经济秩序，引导物业管理同房地产开发公司进行产权剥离，培育产权清晰、自主经营、行为规范的物业企业，建立市场准入和退出机制，促进各要素在市场中自由流动。 1.2物业公司与开发商的责任和权利分不清 正是因为物业公司同开发商之间的关系不明确，使得双方的权利与责任没有明显的划分标准。进而才引发了双方之间的纠纷案。最典型的表现就是接管验收制度的幕后化，把物管的接管验收往往等同于房地产的竣工验收。这本应是两个完全不同的阶段。房地产的竣工验收是将产品交付使用；而物管的验收是委托管理。两者混淆就会权责不清，这是导致纠纷的重要原因。我认为房地产开发涉及很多环节，可能前期的环节我们作为物业公司可能不会干涉太多，从物业管理的角度出发，我们的责任就是给业主提供后续的服务，就是提供房地产开发的后续服务。因为物业公司同开发商有很多的关系，业主入住以后，开发商的责任很多时候还是分的不是很清楚，很多责任就会推卸到物业公司的头上，这就会牵扯到很多问题，从物业的管理来说责任是很简单、很清晰的