大学毕业设计论文-山东省房地产开发水平的综合评价.docVIP

1前 言 1.1选题背景与意义选题背景1.1.2选题1.2国内外研究现状 1.2.1房地产市场及其相关研究 房地产业在经济发达的国家起步较早，其理论研究也已经进入成熟发展阶段。现在，房地产业已经成为拉动国民经济增长的支柱性产业，从而成为了世界各国学者和学术研究的热点，其中关于房地产业对国民经济影响的研究比较集中。 国外对房地产经济学的研究起步较早，有着很高的理论水平和实践水平。就房地产市场影响因素而言，S.W.Decaro指出引起房地产市场波动的原因有供求关系、空置率、货币政策、就业水平、人口结构及变化趋势[1]；Harwood指出经济变化、人口迁移、道路兴建、出生率、贷款、政府政策等因素将引起房地产市场的周期性波动,罗伯特Robert H. Edelstein，阿兰Allan J. Lacayo. Yoon Dokko，和丹尼尔DanielC. Leek提出了所谓房地产价值的周期模型[2]；Robert H. Edelstein和Jean. Michel Paul利人民大学工商管理学院不动产管理教研室教授1.2.2房地产开发水平的研究 在房地产开发水平方面，陈晓川和杨海艳依据房地产开发的内容和一定的指标选取原则，从房地产开发的规模、房地产开发潜在性、房地产开发盈利性以及三个方面，选取了多项指标，构建我国房地产开发水平的综合评价指标体系，并运用无量纲化处理数学模型，评价了我国各省、自治区及直辖市的房地产开发水平[6]；王金磊建立了评价房地产开发水平的指标体系，从不同层面反映了河北省房地产开发的水平，以因子分析，聚类分析为主要的分析方法，对房地产的开发水平从立体的角度评价，评价了河北省房地产开发水平[7]。 但是，以上学者只是对房地产开发的市场分析、周期理论、泡沫理论等理论方面进行了较全面的研究，而在实证研究方面却很少涉及。所以，没有足够的有力数据资料来对房地产的开发水平做出评价。因此，深入科学的研究房地产开发水平是非常有必要的。虽然有些学者从实证方面进行了一些研究，由于选取了比较片面的研究指标，没有对房地产开发进行科学全面的研究，所以得出的结论难免有些偏差。 1.3 研究方法与研究技术路线 1.3.1研究方法 (1) 文献研究法：通过检索有关文献资料，了解房地产业的相关理论并搜集基础资料，探讨山东省房地产业的发展现状，对形房地产业的发展水平进行初步分析，为下一步的深入研究奠定基础。 (2) 定量与定性相结合的研究方法：以定性分析为基础，以定量分析为手段。应用聚类分析对我国31个省份的房地产开发水平进行聚类，对山东省省房地产开发水平有一个更准确的定位；采用因子分析的方法分析相关因素对房地产业发展的影响，进而综合评价我省房地产开发的水平。 (3) 实证分析方法：本文将全国各省市房地产发展状况与山东省房地产业发展现状相对比，利用中国统计年鉴、山东统计年鉴搜集有关数据，从发展现状、开发潜力、开发效率和资金利用状况四个方面对山东省房地产业发展水平进行详细分析。 1.3.2研究技术路线 2综合评价相关理论概述 2.1几种常用的综合评价方法 所谓综合评价法，就是根据统计研究的目的，以统计资料为依据，借助一定的手段和方法，对不能直接加总的、性质不同的项目进行综合，得出概括性的结论，从而揭示事物的本质及其发展规律的一种统计分析方法[8]。 要对一个问题进行全面综合的评价，这就需要我们考虑到问题的各个方面，所以要建立能够全面反映问题的指标体系。这就要求我们要综合不同的指标，来进行综合评价分析。有很多评价方法来对问题进行综合评价，比较常用的有层次分析法、模糊综合评价法、综合指数法等等，但是这些综合评价方法都有其自身的优缺点，下面对其做了一下简单的介绍： （1）层次分析法 所谓层次分析法，是指将一个复杂的多目标问题作为一个系统，将目标分解为多个目标或准则，进而分解为多指标（或准则、约束）的若干层次，通过定性指标模糊量化方法算出层次单排序（权数）和总排序，以作为目标（多指标）、多方案优化决策的系统方法[11]。 2.2研究方法的选择 从上文的介绍可以看出以上几种综合评价方法，不适合对房地产开发水平进行综合评价，本文选择了因子分析法和聚类分析法进行分析评价。下面介绍一下两种评价方法以及选择他们进行评价的依据。 （1）[12]。因子分析法是根据相关性大小的原则对原始变量进行分组，将相关性较高的变量分在同一个组，并且不同组间的相关性也较低。在确保信息尽量完整的情况下，提取几个少数的相互独立的指标，然后确定权重，从而确定最总得分的方法。 因子分析法的优点在于综合因子的权重，是根据各个变量的方差贡献率来确定的，方差越大的变量占有的比重越大，权重是在计算变量的方差的过程中确定的，故而不受主观因素的影响。此外，因子分析法还可以运用SPSS统计软件进行快捷的