上市房企2014中报业绩总盘点：裂变与隐情.docVIP

202家上市房企2014年中报业绩总盘点 裂变与隐情 兰德咨询·报告服务事业部 导读： 上半年，全部202家上市房企实现营收总额7168.55亿元，同比增长18.5%，但营收负增长的企业却高达43.1%。 上半年上市房企实现净利润总额1020亿元，微增0.99%，全算上也仅是工商银行一家企业的68.7%，其中一半企业净利润不足1亿元，而亏损面扩至16.4%。 尽管有六成多的企业毛利率仍超过30%，但同时有53%的企业净利润率已触及“10%红线”（低于10%）。预计明年房地产业就将成为中利行业。 截至6月30日，202家上市房企负债总额高达3.96万亿元，有息负债平均息率超过10%，高库存和低去化使许多企业以债养债的发展模式已难以为继。 预计未来几年市场还有一波行情，2020年前行业将会出现年销售额达到5000亿元的世界级房企，但同时或将有一半多的企业被挤压出局。企业惟有尽快调整发展规划，提高资本力和产品力，高效运营，才能踩着出局企业的尸首冲出重围。 中报“窗口期”于8月31日结束，但直到9月上旬卓尔发展（2098.HK） 等个别企业才迟迟发布中报。这不免让人联想到那些不愿参加考试或不愿把成绩示人的学生。 在上市房企陆续披露中期业绩的前两个月里，我们一方面每天跟踪、统计2014年中报数据，同时还集中整理了2011-2013年的中报数据图表，以期通过拉长时间轴来观察上半年上市房企的业绩变化情况。再次重申，兰德以“地产全真派，数据偏执狂”自誉和自期，我们做中报研析的主要目的是分享研究成果，供业内企业做横向对标，同时为我们的咨询服务和报告服务业务积累数据资料。我们不坐庄炒股，也不搞竞价排名，所以与侧重于股价预期的券商研报和侧重于销售额快评不同，我们将全面呈现上市房企的营收、毛利率、净利润周转率等业绩状况，以及业绩波动性和未来趋势。正如年初的《房企业绩研评（2014）》一样，只要你坚持读完，相信这篇中报业绩研评也能让你有所收获。 总体概况：喜忧参半，增收不增利 截至6月30日，沪深A股和在香港及境外上市的内房股公司共有202家。202家是经兰德咨询逐一、反复核对的，包括了新上市的阳光100（2608.HK），借壳新泽控股（0095.HK）销售数字可以调整，回款却。毛利率由去年同期的36.3%下降到33.6%，净利率由去年同期的34.3%下降到26.3%万科房地产业务毛利率为21.88%，较2013年同期下降1.90个百分点；结算净利率为14.09%，与去年同期持平融创上半年净利润率可能只有6%-7%。中海地产主席兼首席执行官郝建民认为，房地产毛利率持续达到20%已及格，而30%为优秀，40%以上则为卓越水平。远洋董事长李明曾表示， 20%的毛利率是比较低的，30%则是较高的，而25%在行业中处于正常水平利率持续达到0%算是平均偏上，而%为优秀，0%以上卓越水平。作为高周转企业的典型代表，今年以来旭辉除了坚持在项目运营上严格执行8611战略（要求拿地后8个月内开盘，首次开盘去化率要达到60%，11个月资金回笼），同时旭辉采用“70%住宅，20%销售型商办，10%其他创新类产品”的“721”产品策略，并且今后还将对现有产品结构进行优化升级。专注深耕一、二线城市，产品， 当然，资产负债率或净负债率并不能完全反映一家房企的债务风险及资金链安全状况。事实上，一家快速成长型的房地产企业，通常会大量购地、高额负债，从而使负债率指标很高，但这并不意味着企业就有多高风险。另外，有的企业看上去负债率较高，而且短期负债占比也较高，但如果负债主要是大股东借款（可以比较容易地延期偿付），就算不上债务风险高，比如越秀地产、鲁商置业等。要判断一家企业的债务风险及资金链安全程度，需全面分析企业的短期和长期偿债能力。我们的分析指标主要有期内销售回款、期末现金余额、预收账款、有息负债增长率、有息负债结构及加权平均负债息率、流动比率、速动比率等。兰德已开发出“房企资金压力测试模型APP”，将于近期上线，供房企免费测试。 房地产开发具有资金大进大出的特点。所以，可通过经营活动、投资活动、筹资活动现金流情况，间接看出一家房企的资金链状况。 根据兰德咨询对202家上市房企的中报统计，经营性、投资性、筹资性现金流为负的分别有107家、95家和49家。其中，两项为负的有88家，占43.6%，其中经营性和投资性现金流两项为负的有64家，占31.7%；三项均为负的，竟有4家企业，包括天业股份、深物业A、烯碳新材（主业是房地产开发）和渝开发。 进一步分析发现，虽然有些企业经营性现金流在投资性现金流在逐渐回收筹资力度资金成本提高的，比较良好的互动 再以人均销售额为例（合约销售额与开发系统人数之比）。有的企业人均销售额高达1000万元以上，而有的企业则只有一两百万。这其中当然与售价关系很大，但