华府丹郡营销报告.ppt

小结：价格/性价比，是大盘首期最有利的武器！ 新项目第一期产品，通常情况下无法实现量价齐升，只确保一方； 常用的办法是，通过低价入市，凸显性产品的价比来实现量的飞跃，用产品带项目； 在销售量保证的前提下，获得市场美誉度，在适时拉高均价，实现溢价空间； 从整盘角度看，一期产品损失一部分利润，是划算的；只有先舍才有后得，这是个辩证的过程。 2.8案例借鉴 2.1、全国市场 2.2、沈阳市场 2.3、浑南市场 2.4、项目分析 2.5、产品分析 2.7、 竞争分析 2.6、客户分析 2.8、案例借鉴 调控显成效，量价下滑明显。 调控显成效，房价止涨，客户观望、二环限购或对浑南有利。 二环限购，浑南项目并没有出现“小阳春”火爆现象，市场反应很平稳，开发商和购房者都很谨慎。 户型产品具有相对优势！ 蓄客期短、蓄客数量少； 地缘性客户居多、预算4000-4500居多，整体预算偏低； 关注点：价格、户型、升值、区位、景观等。 性价比 价格，是大盘首期最有利的武器！ 片区内竞争激烈，本案推售量占整个片区的1/3，承受巨大压力； 区域内项目陆续开盘、加推和开盘前收取诚意金； 区域内市场表现已出现价格竞争趋势。 项目规模、品牌、知名度等溢价因素没有优势！ 2、项目八大分析 我们该怎么办？ 冷静面对市场、切忌盲目乐观 发扬优势，利用“价格”武器，高性价比入市 积极应对市场竞争，抢占客源 ——通过之前分析，我们怎么办？ 价格策略是怎样的？ 发展商目标 项目八大分析 价格策略 框 架 1 2 3 平价入市 试探市场接受度 快速回笼资金 追求持继热销 给客户紧迫感 平开高走 总体价格策略 价格策略 策略目标 增加销售速度 差异定价 兼顾不同产品合理价差 利润最大化 达到一炮而红的效果 体现附加值实用价值 3、价格策略 3、价格策略 如果认可平价入市，那么， 价格多少为好呢？ 目前浑南市场价格和去化情况 项目 60-70 70-80 80-90 90-100 110-130 九洲湾景汇 6000 (月均去化15套) 5900 (月均去化10套) 6000 (月均去化8套) 首创国际城 6600 (月均去化20套) 6800 (月均去化10套) 和泓国际 7200 (月均去化20套) 8000 (月均去化9套) 东亚国际城 5500 (月均去化20套) 5600 (月均去化22套) 5700 (月均去化19套) 5600 (月均去化14套) 5500 (月均去化11套) 滨河国际 6400 (月均去化35套) 新加坡城 6700 (月均去化31套) 6700 (月均去化24套) 6750 (月均去化19套) 从浑南浑南大道沿线看，均价在5500-8000元/㎡ ，基本以6400-7200元/㎡为主。月均去化量在30-70套。 3、价格策略 目前板块内价格情况 项目 60-70 70-80 80-90 90-100 110-130 奥园国际新城 6300 (月均去化20套) 6400 (月均去化15套) 十里锦城 5100 (月均去化15套） 5400 (月均去化15套） 5300 (月均去化15套) 唯美尚品 5200 (多层月均去化11套) 目前，恒大库存最小面积130平，80-90平都去化完毕。北国奥园以洋房为主，预计5月开盘。本案周边，面积段趋同产品只有以上三家还在销售。但是月均去化量较低，毛坯成交价在5100元/㎡左右。对比浑南大道沿线，可见客户购房，即便房价稍贵，也宁愿购买区域、配套更成熟的物业。涨幅400-500左右。 项目 10年8月 10月 12月 1月 3月 十里锦城 4600 4750 5300 奥园 6100 6229 6281 6357 恒大 5100 5400 唯美 4650 4750 5050 3、价格策略 目前板块内价格涨幅情况（10.8-11.3） 均价定价法1：参考恒大名都（含自然涨幅） 2010年8月22日，均价5200元；开盘至今，自然涨幅450元；合计均价5650元；扣除1000元精装修，合计4650元/㎡ ； 3、价格策略 均价定价法2：市场定价法 参考要素：10项，每项10%权重。 项目要素： 恒大名都30%、十里锦城30%，奥园国际25%，九州湾景汇15%，都是板块内指标性大盘，其他竞品如碧桂园、唯美尚品、郡原美村等不考虑。 均价定价法2：市场定价法 关于价格： 恒大名都：3月开盘105平均价5700元/㎡，按照90平5800元/㎡ ，含1500元/㎡精 装考虑到成本折合1000元/ ㎡ ，清水计4800元/㎡。 奥园：6400元/㎡均价，含1000元/㎡精装，清水计5400元/㎡。 十里锦城：3月19日开盘，均价5300元/㎡。 九州湾景汇：在售6000元/㎡。 3、价格策略 市场定价法 市场定价法，