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国十九条政策解读：70%与70/90重逢惹人忧 易居网 ?2010-03-12 ?潇湘晨报 ? ? 字体： [大 中 小] ? ? ??? 10日，国土资源部出台19条土地调控新政，直接将对房地产调控的焦点转向土地。其中关于竞买保证金和拿地首付比例及缴纳期限的要求，和长沙现行的土地出让政策相差不大，长沙市国土部门官员认为这对长沙土地交易市场影响不会太大。但政策关于保障性住房、自住性中小套型商品房用地供地比例不得低于供地总量70％的规定，不能不让人想起曾经的“90/70”政策。这将是“90/70”的进一步细化、具体和补充，还是又一个“虎头蛇尾”的“约定”？ ??? 政策：提门槛、抑地价、调结构 ??? 3月10日，国土资源部下发《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（又称19条），提出了房企拿地先缴20%保证金，拿地首付50％要在一月内交清，确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70%等具体内容。 ??? “主要目的还是为了抑制房价过快上涨，这也是两会期间社会各界关注的热点。其中，最大的亮点有两个，一个是关于保障性住房用地供应，一个是关于土地招拍挂制度中的限价房项目采用竞地价的方式。”湖南省国土资源厅法规处处长林目轩在仔细读过34号文后认为。 ??? 解读：限价房地价受限制，保障住房将有保证 ??? 林目轩表示，“优先供地、划拨方式供应这些规定，主要是围绕稳定房价，降低房价，降低土地取得和土地配置的成本，提出的和市场化运作不完全一致的供地要求。以此来满足保障性住房用地的需求，解决更多老百姓的实际住房困难。另一个特别是限价房采用竞地价的这个政策，更是新的亮点。” ??? 他认为，“以往的招拍挂竞价制度是不能限制房价的，而现在采取价格倒推方式，限定房价后再竞地价，可以让地价朝限定的房价方向走，同时也引导开发商在限价房规定的利润空间获得土地。 ??? 这将使得在房价过高、上涨过快的城市，普通老百姓也能够住上限价房。这也将引导和抑制土地市场无序竞价和地价无序上涨，并从源头下手抑制房价过快上涨。” ??? 说法：比90/70更严格，高档商品房将越珍贵？ ??? “从行业格局来看，拿地门槛的一再抬高，会使得资源朝优势的公司集中，甚至以后会出现半垄断性质的大型企业集团。”湖南恒嘉地产总经理易建国表示，“关于保证保障性住房用地供应的要求在许多文件中和场合中被反复提及，说明国家对保障性住房用地的重视，但19条的70％这个比例则意味着，商品房用地将会越来越珍贵。”易建国认为，这样无论在心理上还是现实上，都会让房地产业界形成一种印象，那就是土地越来越难得，以后大家会因为拿地的压力，而把现在的项目精耕细作，所以产品应该会有较大提升。 ??? 就此，保利地产副总余英表示，如果这一条款真正落实到位，应该比此前的90/70政策更加严格。不过一些受访开发商及专家对其中一些条款的可行性表示了异议。广州市国土房管局副局长黄文波表示，既然是明确为“中低价位普通商品房”，那就有一定的价格衡量标准，应该就像限价房那样设定一个价格尺度。21世纪不动产分析师孟奇也认为，历年保障性住房用地的比例都有规定，但完成情况都不理想。规定与实际执行之间的差距很大。 ??? 编者按： ??? 一个要求90平方米及以下普通商品房供应不得低于70%，即为影响楼市至深的“90/70”政策。 ??? 一个要求确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，即为近日出台的国土部19条土地新政。 ??? 两个地产调控政策，两个“70%”，是各有所求，还是前后呼应？ ??? 而“90/70”的“虎头蛇尾”难免让人对“19条”多了些担心。 ??? “国19条”点了不法开发商的死穴？ ??? 继“国四条”、“国十一条”等调控政策之后，中国政府再出重拳。3月10日，国土资源部下发了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(以下简称《通知》)，全方位加强土地市场监管。 ?? 《通知》规定，开发商今后在拿地时一律按照底价的20%缴纳保证金，成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款。通知中还提到，必须确保各地保障性住房供应，保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，不低于住房建设用地供应总量的70%。　　可以说，《通知》几乎涵盖了房地产可能涉及的各个环节，对政府、开发商和银行的行为，都有直接或间接的影响。该文件是对“国十一条”的具体化，亮点较多。最大的亮点是响应温总理在《政府工作报告》中对加大中低价位商品用房、保障性住房土地供应的响应。要求“保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，不低于住房建设用地供应总量的70%”，土地市场、房地产市场