天津市商业发展概况及现状地分析.ppt

本次演示内容 天津宏观商业发展状况 一、商圈分布 商圈总结： 1、商圈具有四个必需，决定其日后的潜力。 2、可达性及停车场面积 3、业态的聚集 4、人口的变化 5、商业重心发展呈四周扩散状态，南部最为明显。 鼎盛时期的滨江道不仅有劝业场和中原公司等主力百货店，还有戏院、华清池、鸭子楼、交通饭店、各类书店等休憩功能的业态。由于功能老化和交通阻隔，一些休憩业态逐渐被隐退，现在的滨江道业态趋于同质——百货、珠宝和时装，其“异业聚集”效应大大地弱化。而新的商圈一般都由百货、超市、时尚影院、星级酒店等购物和休憩业态组成，大量的休憩业态增加了商圈的“异业聚集”效应。 各区人口变化表 天津商业地产典型个案分析 1、成功个案 　 上谷 　 古文化街　 成功个案的共性 1、开发商的前期定位非常准确 2、区域交通网络非常完善 3、周边人口密度和消费能力突出 4、发挥自身优势，形成区域商业经营差异化 失败案例分析之女人街篇 1、地段先天不足埋下失败隐患 　（1）单面临路（东：棕榈阳光住宅区，舒泊；南：滨江亚飞汽车；北：1928） 　　　　 　　　　西：南门外大街，但中间设隔离带 （2）地段、地段、还是地段。－－商业地产的至理名言，女人街先天不足。 2、人气不足是败绩关键 从上表的分析看出，在“女人街”周围拥有众多商业是事实，但这些商业项目所引导的消费群多半是目的性消费，即来此消费的消费者是为满足某一特定需求才前来消费的，且年龄层普遍偏高，即30～40岁人群。而女人街的消费对象是年轻的时尚女性，即30岁以内的人群。因此，从消费人群的年龄上来说，女人街与其周围的商业消费人群不相符，甚至是相悖的。 商业地产中的“人气”更多表现在商业之间的聚拢性上，即本项目所定位的消费人群是否能与周边配套的商业定位相一致，只有定位相近或者一致，才能形成规模，从而形成一个商圈，彼此之间才能相互依存。而女人街却像一个孤立的岛，完全与周围商业不相融合，这也是其人气不旺的原因之一 。 3、定位模煳难聚目标客户 　（1）“以女性消费为主体的大型立体室内商业街”、“集休闲、购物、餐饮、娱乐、住宿于一体。 　（2）而从“女人街”开业后的一系列表现来看，其商业业态过于单一，所经营商品的品质不够高档，商品定位缺乏细节化的处理，没有主次之分，没有突出其商业重点。与其大肆宣传的口号大相径庭，不能满足年轻时尚女性的需求，导致客源逐渐流失。 　（3）另外，商业地产的政策性调整也直接关系到项目定位的准确性。大规模的拆迁带来原住居民的大规模转移，同样也会带来新兴的居住区与人口，但这绝不是一个短期内可实现的情景，而需要一定的周期，或说相当长的周期。因此，如何在一个新兴的商圈或一个正在整合期内的商圈实现利润的回报与项目的可持续发展，是一个商业项目前期定位必须要考虑的问题。 4、运营管理不善扼杀项目生机 　（1）前期重定位，中期重招商，后期重管理。 　（2）综合性不到位。没能将餐饮、住宿、娱乐功能完全发挥，只作为一个购物中心　　　 　　　 在经营。 　（3）缺乏主力店。商品缺少特色，过于平庸。 失败案例分析之万达篇 1、恶炒概念，夸大商铺效能，造成现实与预想存在巨大差异。 2、产权商铺为业主带来巨大威胁，业主从提意见 　　－－提退铺－－信访办上访－－闹事－－局 　　面无法收拾 3、开发商从卖铺－－返租－－加建地下停车场 　　－－仲裁。 4、业主认为：按开发商的计算方式，十年内可回收全部投资，而实际情况是，除少数沿街商铺，其他商铺租不出去。 5、结果，开发商由于返租，支付了大约1.8亿租金，但由于商场的商业形象受到极大损害，业主手中的商铺已无法走上良性轨道，从而造成恶性循环。　 商铺销售的推广模式 自购自营 纯租赁 返租 带租约销售 回购 自　购　自　营 在这种模式中，购房者即是业主又是商户，同时拥有此店铺产权，并利用手中资源在本商铺进行经营活动，开发商负责提供相应物业管理，并收取一定物业费用。 优点：开发商可迅速回笼资金，并勿需设立营运部门进行后期管理工作，节省大量人力支出； 缺点：上文提到，天津市商业地产目前呈多头竞争趋势，市场调控中供大于求，所以上述方式非常不利于销售及招商工作的开展，难度最大，另外，由于产权出售及自购自营，商场对业态的规划及业种的选择不易贯彻，极有可能造成食品店与服装店并排经营的尴尬局面，不利于整体业主的利益。 注意：此类方法适合于整体商业街或楼盘底商的销售，不适用主题商场及购物中心。 纯　租　赁 商业地产的传统方式，在这种模式中，开发商为大业主，商户用支付货币的形式拥有商铺的使用权，产权仍为开发商所有，开发商不但要收取商铺之租金，同时亦要收取物业费用，并提供相应物业服务、推广服务及运营服务。 优点：开发商可收取长期经济收益，开发商与商户真