如何进行抵押估价报告变现能力地分析.ppt

如何进行变现能力分析 前言 《房地产抵押估价报告》中应当包括估价对象的变现能力分析，这是建设部《房地产抵押估价指导意见》中所规定的。 在《房地产估价报告评审标准》（试行）中估价对象的变现能力分析总分8分，抵押风险提示总分6分。显示其重要性。 但是，目前公司估价人员对估价对象的变现能力分析的撰写还是比较薄弱的，甚至相当多的估价人员不假思索的“拷贝” 范本。使该部分内容雷同，指向性和针对性较差。 为了提高技术人员该部分的分析和写作能力，特作本培训，希望对大家的工作有帮助。 摘要幻灯片 一、何谓变现能力 二、变现能力分析的内容 三、影响房地产变现能力的因素 四、最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度 五、变现时间的长短 六、变现的费用、税金的种类、数额和清偿顺序 摘要幻灯片(续) 七、变现能力分析注意事项 八、估价报告使用方应特别注意事项 九、风险提示 一、何谓变现能力 变现能力，是指假定在估价时点实现抵押权时,在没有过多损失的条件下,将抵押房地产转换为现金的可能性。 二、变现能力分析的内容 抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性； 假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度； 变现的时间长短； 变现的费用、税金的种类、数额和清偿顺序。 三、影响房地产变现能力的因素 该宗房地产的通用性 所谓通用性，是抵押房地产是否常见和普遍适用。一般而言，凡越是常见 和越是普遍适用的房地产，即通用性越强，市场流动性越强，一旦进行处置，受众面广（市场上可能的购买者多），易于处置和变现，变现能力也越强。反之亦然。 例如：厂房通常比住宅的变现能力弱；特殊厂房又比标准厂房变现能力弱 三、影响房地产变现能力的因素 该宗房地产的独立使用性 独立使用性就是能否单独地使用而不受限制。一般来说，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用。变现能力就越弱。 例如：某个单位大院内或厂区内的一幢房屋的独立使用性就不好，如果水门封闭，便难以出入。现比如：商场里的内铺，道理也是一样的。 三、影响房地产变现能力的因素 该宗房地产的可分割转让性 是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强，主要的原因是因为价值量大变现能力弱。 例如：宾馆的某个套房、餐厅，住宅底层的入户花园或顶层赠送的部分，保龄球馆的一个球道，高尔夫球场的一个球洞，工厂的一个车间，一般在物理上是不可分割转让的。 三、影响房地产变现能力的因素 该宗房地产的价值大小 一般地说，价值越大的房地产，购买所需的资金越多，越不容易找到买家，变现能力自然越弱。 例如：大型商场通常经小店铺的变现能力弱，别墅、复式住宅比一般单元住宅变现能力弱。 建议：在可分割转让性之前分析估价对象的价值大小 三、影响房地产变现能力的因素 该宗房地产的开发程度 一般地说，开发程度越低的房地产，不确定因素越多，变现能力就越弱。 例如：生地、毛地通常比熟地的变现能力弱，在建工程通常比现房的变现能力弱。 该宗房地产的区位 一般说，区位越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力就越弱。 例如：郊区的房地产通常比市区的变现弱，商圈外的商业比商圈内的弱。 三、影响房地产变现能力的因素 该类房地产的市场状况 本类房地产越不景气，交投越不活跃，变现能力就越弱。 例如：房地产在经济萧条时期比经济繁荣时期的变现能力弱。 四、最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度 首先必须明确这种可实现的价格与评估的市场价值的差异程度是指在“估价时点”，而且是“拍卖或变卖”的情形。 这种差异程度主要取决于：市场状况、短期强制处分、购买群体的心理排斥等因素的影响，其最可能实现的价格肯定比评估的市场价值（当然是指合理的市场价值）要低。至于低多少这就要区别对待，关键取决于估价师对“市场价值”、“法定优先授偿款”、变现时间长短及可比实例、估价参数以及“谨慎原则”等等把握的分寸尺度。 五、变现时间的长短 抵押房地产如在估价时点进行拍卖或者变卖，其合理的变现时 间一般为3-5个月。变现时间的长短直接与变现能力的大小正相关。 六、变现的费用、税金的种类、数额和清偿顺序 抵押房地产如在估价时点进行拍卖，其变现过程中发生的费用和税金，一般包括拍卖公告费、拍卖佣金、诉讼律师费、营业税及附加、土地增值税、所得税、契税和交易手续费等。具体数额需视估价对象具体情况，分别由拍卖公司、律师事务所、税务部门和房地产管理部门等确定 。 变现后的清偿顺序 抵押房地产如在估价时点进行拍卖时，变现后所得价款除了法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额外，一般应按下列顺序进行清偿：? ①支付处置费用和佣金，②偿还法定优先授偿款，③偿还抵押权人（或债权人）的债权本息及违约金，④余款交委托人（或抵押人）